Hipoteca y gastos de compra: cuánto dinero necesitas de verdad
Cómo calcular la cuota de la hipoteca, la entrada y todos los gastos de compra de una vivienda en España, paso a paso y con las fórmulas a la vista.
La pregunta que bloquea casi todas las compras no es "¿me la conceden?", sino "¿cuánto dinero necesito tener el día de la firma?". Son dos cifras distintas y conviene calcularlas por separado.
1. La entrada no es el coste de entrada
Los bancos financian habitualmente hasta un porcentaje del valor de tasación o de compraventa, el menor de los dos. Eso significa que tu aportación mínima suele ser el resto del precio. Pero la entrada es solo una parte del desembolso inicial: los impuestos y los gastos de formalización se pagan aparte y casi nunca se financian.
Desembolso inicial = entrada + impuestos + gastos de formalización + reforma inicial.
2. Impuestos: dos escenarios muy diferentes
- Vivienda de segunda mano: se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad autónoma.
- Obra nueva: se paga IVA más Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Los tipos cambian por comunidad, por año y por situación personal: hay reducciones por edad, familia numerosa, discapacidad, zonas despobladas o vivienda habitual. Verifica siempre el tipo aplicable a tu caso antes de dar una cifra por buena.
3. Gastos de formalización
Los habituales son notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación. En conjunto suelen moverse en un orden de magnitud del 1 % al 2 % del precio, con mínimos que pesan más en precios bajos. Si hay hipoteca, la tasación la pagas tú; el resto de gastos del préstamo los asume el banco desde 2019.
4. La cuota: sistema francés
Casi todas las hipotecas españolas amortizan por el sistema francés: cuota constante, intereses altos al principio y capital al final.
cuota = capital x i / (1 - (1 + i)^-n), donde i es el tipo mensual y n el número de meses.
De aquí salen dos números que importan más que la cuota: los intereses totales del préstamo y el coste total de la financiación. Un plazo más largo baja la cuota y sube los intereses; conviene ver las dos cosas juntas.
5. Prueba los escenarios antes de firmar
Tres variaciones mínimas que deberías calcular siempre:
- Tipo de interés medio punto por encima del que te ofrecen.
- Plazo cinco años más corto.
- Precio final un 3 % por encima, por si la negociación no sale como esperas.
Si alguno de los tres escenarios te deja sin colchón, el problema no es la hipoteca: es el margen.
6. Checklist antes de hacer una oferta
- Tengo el desembolso inicial completo, no solo la entrada.
- He calculado los impuestos de mi comunidad y sé que requieren verificación.
- Conozco la cuota y los intereses totales, no solo la cuota.
- He probado un escenario con tipo más alto.
- Me queda un fondo de imprevistos después de firmar.
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Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una vivienda?
- Depende del porcentaje que financie tu banco y de los impuestos de tu comunidad autónoma. La forma correcta de calcularlo es sumar entrada, impuestos, gastos de formalización y reforma inicial, y añadir un fondo de imprevistos.
- ¿Los gastos de compra se pueden financiar?
- Habitualmente no se financian con la hipoteca estándar. Algunas entidades ofrecen financiación adicional, con condiciones distintas que conviene revisar por escrito.
- ¿Por qué la cuota sube tan poco cuando alargo el plazo?
- Porque en el sistema francés los primeros años se dedican sobre todo a intereses. Alargar el plazo reduce poco la cuota y aumenta bastante los intereses totales.
Los impuestos y las bonificaciones varían por comunidad autónoma y situación personal, y cambian con el tiempo. Verifica siempre los tipos aplicables antes de decidir.