Cómo calculamos: fórmulas, supuestos y fuentes
Publicamos las fórmulas y los supuestos para que puedas revisar cada número, ajustarlo o rechazarlo. CasaMetric ofrece herramientas de cálculo, no asesoramiento financiero, fiscal ni legal.
Fórmulas de compra, hipoteca y alquiler
Estas fórmulas describen la calculadora general y las herramientas de ahorro, gastos, cuota y rentabilidad. Los comparadores de escenarios explican su método específico en cada página. Todos los resultados dependen de los datos que introduces.
Entrada
entrada = precio × (1 − financiación % / 100)
No incluye gastos de compra ni reforma.
Probar el cálculo de entradaGastos de compra
gastos = impuestos + formalización estimada + extras
Por defecto, formalización = máximo entre el 1,5 % del precio y 1.500 €, para un precio positivo. Es un supuesto de CasaMetric; el porcentaje es editable en las herramientas de ahorro y gastos.
Probar el cálculo de gastos de compraCuota de hipoteca
cuota = capital × i / (1 − (1 + i)^(−n))
i = TIN anual / 100 / 12; n = número de mensualidades. Si el TIN es 0 %, cuota = capital / n. Se mantiene el tipo durante el escenario; la cuota no incluye seguros ni comisiones.
Probar el cálculo de cuota de hipotecaInversión inicial total
entrada + gastos de compra + reforma inicial
Es la base del cash-on-cash.
Probar el cálculo de inversión inicial totalCash-flow mensual
(alquiler anual × (1 − vacancia % / 100) − gastos anuales) / 12 − cuota mensual
Gastos operativos: comunidad, IBI, seguro, mantenimiento y otros.
Probar el cálculo de cash-flow mensualRentabilidad bruta
100 × alquiler anual / (precio + gastos de compra + reforma)
Resultado en porcentaje. El numerador no descuenta gastos ni vacancia. La base incluye el coste total de adquisición, no solo el precio.
Probar el cálculo de rentabilidad brutaRentabilidad neta simple
100 × (alquiler anual ajustado − gastos anuales) / coste total de adquisición
Descuenta vacancia y gastos operativos. No resta las cuotas hipotecarias, el IRPF ni la amortización fiscal.
Probar el cálculo de rentabilidad neta simpleCash-on-cash
100 × cash-flow anual / dinero aportado
Dinero aportado = entrada + gastos de compra + reforma. El cash-flow ya descuenta la cuota hipotecaria completa. No es la rentabilidad sobre el precio de la vivienda.
Probar el cálculo de cash-on-cashQué es una fórmula y qué es un supuesto
Los valores iniciales son ejemplos. El porcentaje de financiación, el interés, el alquiler y la vacancia no son ofertas bancarias ni medias de mercado. Cambia esos valores por los de tu operación y compara varios escenarios.
La formalización es una estimación agregada. El 1,5 % y el mínimo de 1.500 € son supuestos del simulador, no tarifas oficiales. Contrasta los gastos de compraventa y los del préstamo por separado para evitar duplicidades. La referencia del Banco de España sobre reparto de gastos se refiere a la hipoteca.
Compara rentabilidades con la misma base. Aquí la rentabilidad bruta y la neta usan precio + gastos + reforma. Una cifra calculada solo sobre el precio no es directamente comparable. El cash-on-cash usa el dinero que aportas tú y descuenta la deuda en el flujo anual.
Impuestos por comunidad autónoma
La tabla muestra los valores predeterminados del simulador, no un catálogo fiscal actualizado. El modelo parte de ITP en segunda mano y de IVA del 10 % más AJD en obra nueva. Comprueba el tributo y el tipo aplicables: el modelo simplificado no recoge todos los regímenes territoriales, tramos, tipos reducidos ni bonificaciones. Los impuestos y las bonificaciones varían por comunidad autónoma y situación personal, y cambian con el tiempo. Verifica siempre los tipos aplicables antes de decidir.
| Comunidad autónoma | ITP general aprox. | AJD aprox. |
|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | 1.2 % |
| Aragón | 8 % | 1.5 % |
| Asturias | 8 % | 1.2 % |
| Illes Balears | 8 % | 1.5 % |
| Canarias | 6.5 % | 1 % |
| Cantabria | 9 % | 1.5 % |
| Castilla-La Mancha | 9 % | 1.5 % |
| Castilla y León | 8 % | 1.5 % |
| Cataluña | 10 % | 1.5 % |
| Comunitat Valenciana | 10 % | 1.5 % |
| Extremadura | 8 % | 1.5 % |
| Galicia | 9 % | 1.5 % |
| La Rioja | 7 % | 1 % |
| Comunidad de Madrid | 6 % | 0.75 % |
| Región de Murcia | 8 % | 2 % |
| Comunidad Foral de Navarra | 6 % | 0.5 % |
| País Vasco | 7 % | 0 % |
| Ceuta | 6 % | 0.5 % |
| Melilla | 6 % | 0.5 % |
Límites de estos cálculos
- La calculadora general no pronostica precios ni alquileres; los comparadores que permiten variaciones usan tus hipótesis.
- La rentabilidad neta simple no calcula tu IRPF. Los escenarios con un porcentaje fiscal editable tampoco sustituyen una liquidación fiscal.
- No aplica bonificaciones fiscales concretas ni condiciones bancarias particulares.
- No sustituye a un asesor fiscal, financiero o legal.
Fuentes oficiales para contrastar el cálculo
Consulta qué explica cada referencia. Los importes de ejemplo y los supuestos editables son de CasaMetric; estos organismos no avalan la herramienta.
Agencia Tributaria
IVA o ITP al comprar una viviendaAyuda a distinguir primera entrega y vivienda usada. El tipo aplicable a tu operación requiere comprobar sus condiciones y la normativa autonómica.
Banco de España
Reparto de los gastos de una hipotecaExplica quién asume los gastos del préstamo hipotecario. Ese reparto no debe confundirse con los gastos de la compraventa.
Banco de España
Simulador oficial de cuota hipotecariaPermite contrastar una cuota calculada con sistema francés y consultar las hipótesis de pagos mensuales y tipo de interés constante.
Banco de España
Simulador oficial de amortización anticipadaCompara reducir cuota o plazo tras una amortización parcial, con sus propios supuestos de cálculo.
Banco de España
Cálculo de la TAE de una hipotecaLa TAE incorpora el tipo de interés y los gastos de la operación. Comparar cuotas o sumar costes no equivale a calcular la TAE.
Agencia Tributaria
Gastos deducibles de un inmueble alquiladoDescribe los gastos y límites fiscales del alquiler. La rentabilidad neta operativa de CasaMetric es una medida económica y no sustituye el cálculo del IRPF.
Enlaces y alcance revisados el . Esta fecha no implica una revisión de todos los tipos autonómicos.