Gastos del primer año de una vivienda: la lista completa

Los gastos de compra se calculan con cuidado y luego se olvida la parte que se repite todos los meses durante años. El primer año concentra además gastos de arranque que no vuelven a aparecer.

Esta guía es una lista de categorías, no una tabla de precios. No damos medias de mercado: los importes varían enormemente según municipio, edificio, superficie, antigüedad y consumo, y una media inventada solo sirve para equivocarse con precisión. Lo que sí puedes hacer es pedir los datos reales y ponerlos en la [calculadora de comprar o alquilar](/calculadoras/comprar-o-alquilar), donde todos los importes son editables.

Categorías recurrentes

1. Comunidad de propietarios

Cuota periódica que cubre limpieza, ascensor, seguro del edificio, portería, mantenimiento de zonas comunes y administración. Qué preguntar antes de comprar:

• Importe exacto de la cuota y con qué periodicidad se gira.
• Si la vivienda está al corriente de pago.
• Actas de las últimas juntas: obras aprobadas, obras pendientes y fondo de reserva.
• Derramas aprobadas o previsibles. Una rehabilitación de fachada, la instalación de ascensor o una reparación de cubierta pueden suponer un pago extraordinario relevante. Se pregunta al administrador, por escrito.

2. IBI

Impuesto municipal anual que se calcula sobre el valor catastral con el tipo que fija cada ayuntamiento. Pide el último recibo del inmueble: es el dato fiable, no una estimación. Ten en cuenta que puede actualizarse y que el reparto del recibo del año de la compra es algo que se pacta en la operación.

3. Otras tasas municipales

Según el municipio pueden existir tasas de basuras, alcantarillado u otras. Igual que el IBI: se comprueban en los recibos y en la ordenanza municipal del año en curso, no se estiman.

4. Seguros

• Seguro de hogar. Si hay hipoteca, la entidad exige normalmente el seguro de daños; el resto de coberturas y su contratación con una u otra compañía es otra cuestión. Compara continente, contenido, responsabilidad civil y franquicias, no solo el precio.
• Seguro de vida o de protección de pagos. Puede ofrecerse vinculado a la hipoteca. Es un coste real: si influye en el tipo de interés, ponlo en la comparación de ofertas, como se explica en la [guía para comparar dos hipotecas](/guias/comparar-hipotecas-cuota-intereses-y-vinculaciones).

5. Suministros

Luz, agua, gas y comunicaciones. Los dos componentes a distinguir:

• Parte fija: potencia contratada, cuota de servicio, alquiler de contador. Se paga aunque la vivienda esté vacía.
• Parte variable: consumo.

El primer año añade altas, cambios de titularidad y, si la vivienda estaba sin suministro, boletines o instalaciones nuevas. Pregunta si los contadores están dados de alta y a nombre de quién.

6. Mantenimiento y reposición

La categoría que más se subestima. No es una avería concreta: es la media de lo que una vivienda consume en pequeñas reparaciones, revisiones y sustituciones (caldera, termo, grifería, persianas, pintura, electrodomésticos). Lo razonable es reservar una cantidad mensual fija como si fuera un recibo más y llevar la cuenta de lo que realmente gastas. Cada persona usa un criterio distinto; usa el tuyo y ajústalo con datos reales del primer año.

7. Gastos de arranque del primer año

Se pagan una vez, pero caen en los primeros meses y descolocan cualquier presupuesto:

• Mudanza y posible guardamuebles.
• Muebles, electrodomésticos, cortinas, iluminación.
• Pequeña reforma o adecuación mínima: pintura, enchufes, cerraduras.
• Altas de suministros y certificados que falten.
• Si vienes de alquiler, solape entre el último mes de alquiler y la vivienda nueva.

8. Si la vivienda es para alquilar

Aparecen categorías adicionales: gestión, seguro de impago, vacancia entre inquilinos, reparaciones y la fiscalidad del rendimiento, que depende de tu situación personal. El cálculo con tus propios importes está en la [calculadora de vivienda vacía o alquilada](/calculadoras/vivienda-vacia-o-alquilada) y la diferencia entre métricas, en la [guía de rentabilidad bruta, neta y cash-on-cash](/guias/rentabilidad-bruta-neta-y-cash-on-cash).

Cómo montar tu presupuesto en cinco pasos

1. Pide documentos, no estimaciones: último recibo de IBI, cuota de comunidad, actas, últimas facturas de suministros.
2. Separa fijos anuales (IBI, seguro, tasas) de mensuales (comunidad, suministros, mantenimiento).
3. Añade una línea de arranque para el primer año, con los gastos que solo pagas una vez.
4. Suma la cuota de la hipoteca aparte: no es un gasto de la vivienda, es el coste de la financiación.
5. Compara ese total mensual con tus ingresos y con lo que pagas hoy de alquiler.

Sobre fiscalidad

No incluimos deducciones ni tratamientos fiscales en esta guía: dependen de tu comunidad autónoma, del año y de tu situación personal. Es una consulta concreta para un asesor, no un dato que podamos dar por bueno aquí.

El objetivo no es asustar con una lista larga, sino que ninguna de estas líneas te sorprenda en el mes cuatro. Un presupuesto con todas las categorías y con tus importes reales vale más que cualquier media.