Rentabilidad bruta, neta y cash-on-cash: qué mide cada una

Cuando alguien dice "esta vivienda da un 7 %", casi nunca está claro qué ha dividido entre qué. Las tres métricas habituales miden cosas distintas y pueden ordenar dos operaciones al revés. Conviene usarlas juntas.

1. Rentabilidad bruta

rentabilidad bruta = alquiler anual / coste total de adquisición x 100

Es la más citada y la menos útil por sí sola: no descuenta ningún gasto. Su único valor es servir de primer filtro y de lenguaje común. Un detalle importante: el denominador debe ser el coste total (precio + impuestos + gastos + reforma), no el precio. Dividir por el precio infla la cifra.

2. Rentabilidad neta

rentabilidad neta = (alquiler efectivo - gastos anuales) / coste total x 100

Aquí sí se descuentan los gastos recurrentes: comunidad, IBI, seguro, mantenimiento y la vacancia (los meses que el piso estará vacío). No se descuenta la hipoteca, porque la rentabilidad neta mide la calidad del activo, no la de tu financiación. Por eso dos personas que compren la misma vivienda tienen la misma neta y distinto cash flow.

3. Cash-on-cash

cash-on-cash = (ingreso neto - cuotas de hipoteca del año) / dinero propio aportado x 100

Esta sí mide tu operación: qué devuelve el dinero que has puesto de tu bolsillo, después de pagar la hipoteca. Financiar más suele subir el cash-on-cash y empeorar el cash flow; y un cash-on-cash alto con cash flow negativo significa que la operación depende de que aportes dinero cada mes.

4. El cash flow no es una rentabilidad

cash flow mensual = (ingreso neto operativo - cuotas anuales) / 12

Es un importe en euros, no un porcentaje, y es la cifra que determina si la operación se sostiene sin tu nómina. Una operación puede tener buena rentabilidad neta y cash flow negativo: eso no la invalida, pero cambia el riesgo.

5. Por qué tres cifras y no una

• La bruta compara oportunidades rápido, con el mismo criterio.
• La neta dice si el activo aguanta sus propios gastos.
• El cash-on-cash y el cash flow dicen si tu estructura de financiación aguanta.

Si las tres apuntan en la misma dirección, tienes una conclusión. Si no, tienes un tema que estudiar: normalmente la vacancia, los gastos infravalorados o un apalancamiento demasiado ajustado.

6. Lo que estas métricas no incluyen

Ninguna de las tres incorpora revalorización, ni la fiscalidad de tu caso, ni las derramas extraordinarias, ni el tiempo que le vas a dedicar. Añadir una previsión de subida de precios convierte el cálculo en un pronóstico; preferimos dejarlo fuera y que las decisiones se tomen con lo comprobable. Esta guía no es asesoramiento financiero ni fiscal.

7. Checklist antes de dar una cifra por buena

• El denominador es el coste total, no el precio.
• He descontado vacancia realista, no cero.
• Los gastos anuales incluyen comunidad, IBI, seguro y mantenimiento.
• Sé si la cifra que estoy citando incluye o no la hipoteca.
• Miro el cash flow en euros, no solo porcentajes.

Cómo calcularlo con CasaMetric

La calculadora gratuita de rentabilidad del alquiler da las tres métricas y el cash flow con tus datos, y la de vivienda vacía frente a alquilada compara el coste de no alquilar. Si necesitas escenarios conservador, base y optimista a diez años, con cash flow año a año y exportación, eso está en la calculadora de rentabilidad de pago único.