Amortizar hipoteca: ¿bajar la cuota o acortar el plazo?

Tienes un ahorro extra y tu banco te pregunta si quieres reducir cuota o reducir plazo. Son dos resultados muy distintos con el mismo dinero, y la diferencia se puede calcular exactamente.

1. Qué pasa con el capital

Cualquier aportación anticipada reduce el capital pendiente de forma inmediata. Lo que cambia es qué se recalcula después: la cuota o el número de cuotas.

• Reducir cuota: se mantienen los años pendientes y la cuota se recalcula con el nuevo capital.
• Reducir plazo: se mantiene la cuota que ya pagas y el préstamo se acaba antes.

2. Por qué reducir plazo ahorra más intereses

En el sistema francés los intereses de cada mes son el capital pendiente por el tipo mensual. Al acortar plazo eliminas cuotas enteras del final del préstamo, con sus intereses incluidos. Al bajar cuota sigues pagando el mismo número de meses, solo con un capital algo menor.

Ejemplo con 140.000 € pendientes al 3 % y 25 años por delante, aportando 15.000 €:

• Cuota actual: 663,90 €/mes, con 59.169 € de intereses pendientes.
• Bajando cuota: 592,76 €/mes y 52.829 € de intereses; ahorras 6.340 €.
• Acortando plazo: sigues en 663,90 €, terminas 45 cuotas antes y los intereses bajan a 44.163 €; ahorras 15.006 €.

Los números salen de la fórmula del préstamo, no de una estimación de mercado. Puedes reproducirlos con tus datos en la calculadora gratuita.

3. Cuándo tiene más sentido bajar la cuota

Cuando el problema no es el coste total, sino el margen mensual: ingresos variables, una reducción de jornada prevista, otro préstamo en marcha o simplemente un colchón demasiado justo. Pagar menos cada mes reduce el riesgo de tensión de tesorería, y eso también vale dinero.

4. Lo que hay que mirar en la escritura antes de aportar

• La compensación o comisión por amortización anticipada pactada, y en qué casos se aplica.
• Si existe un importe mínimo de aportación.
• Si tu entidad permite elegir entre cuota y plazo, o aplica una opción por defecto.
• Cómo se recalculan los seguros vinculados, si los tienes.

Los límites legales de esa compensación dependen del tipo de préstamo y del momento del contrato. No los damos por supuestos: pide a tu entidad el importe exacto por escrito antes de ordenar la aportación.

5. Amortizar no es siempre la mejor opción

Antes de dedicar todo el ahorro a la hipoteca conviene comprobar dos cosas: que te queda un fondo de imprevistos y que entiendes qué renuncias a hacer con ese dinero. Esta guía explica el cálculo, no decide por ti, y no es asesoramiento financiero ni fiscal.

6. Checklist

• Sé mi capital pendiente exacto y mi tipo actual.
• He calculado las dos opciones con los mismos datos.
• Conozco la comisión de mi escritura, si la hay.
• Mantengo mi fondo de imprevistos después de aportar.
• He pedido por escrito cómo se aplicará la aportación.

Cómo calcularlo con CasaMetric

La calculadora gratuita de amortización anticipada compara las dos opciones con tus datos, admite aportaciones puntuales y extras mensuales y te da los intereses ahorrados y las cuotas eliminadas. El simulador de pago único añade la tabla mes a mes antes y después de la aportación, varias aportaciones en distintos momentos y exportación a CSV.