Cómo comparar dos hipotecas sin equivocarte

Dos ofertas de hipoteca casi nunca se diferencian solo en el tipo. Se diferencian en lo que tienes que contratar para conseguir ese tipo, en lo que pagas el primer día y en cuánto tiempo mantienes la deuda. Comparar solo la cuota lleva a decisiones caras.

1. Iguala las condiciones antes de comparar

Una comparación solo es válida si las dos ofertas se calculan con el mismo capital y el mismo plazo. Si una oferta te propone 25 años y otra 30, la de 30 tendrá cuota más baja siempre: no es mejor, es más larga. Recalcula las dos con el mismo plazo y después, si quieres, valora el plazo aparte.

2. Los cuatro bloques de coste

1. Intereses totales. Salen de la cuota del sistema francés por el número de cuotas, menos el capital.
2. Comisión de apertura. Un porcentaje del capital que se paga al inicio, si existe.
3. Vinculaciones. Seguro de vida, seguro de hogar, alarma, tarjetas, planes de pensiones o nóminas domiciliadas que condicionan el tipo. Su coste anual multiplicado por los años del préstamo suele ser el bloque que decide la comparativa.
4. Gastos iniciales que te repercuten. Tasación y, en su caso, gestoría propia.

3. Pregunta por escrito qué es obligatorio

Hay dos categorías que se confunden a propósito: productos obligatorios para conceder el préstamo y productos bonificadores que bajan el tipo si los contratas. Pide por escrito cuáles son de cada tipo, cuánto cuestan al año y qué pasa con tu tipo si dejas de contratarlos en el año tres. Esa respuesta cambia el resultado del cálculo.

4. Mira el desembolso mensual real

La cuota no es lo que sale de tu cuenta. Suma la cuota más las vinculaciones repartidas mes a mes: ese es tu compromiso mensual. Es frecuente que la oferta con la cuota más baja tenga el desembolso real más alto.

5. Fija y variable no se comparan con un solo número

Si una oferta es fija y otra variable o mixta, la comparación por coste total exige un supuesto sobre el tipo futuro, y ningún supuesto es un dato. Lo razonable es comparar la fija con escenarios de la variable: tipo actual, medio punto más y punto y medio más. Si la variable solo gana en el escenario bueno, sabes lo que estás comprando.

6. Sobre la TAE

La TAE ayuda a comparar, pero depende de los supuestos que incorpora cada entidad y no siempre recoge lo mismo. Úsala como orientación y haz el cálculo con tus propios importes, que es comprobable línea a línea.

7. Checklist antes de elegir

• Las dos ofertas están calculadas con el mismo capital y el mismo plazo.
• Sé qué productos son obligatorios y cuáles bonificadores, por escrito.
• He sumado las vinculaciones por todos los años del préstamo.
• Conozco la comisión de apertura y los gastos iniciales de cada una.
• He comparado el desembolso mensual real, no solo la cuota.
• Si una es variable, he calculado escenarios de subida.

Esta guía explica un método de cálculo y no es asesoramiento financiero. Las condiciones definitivas son las de tu oferta vinculante.

Cómo calcularlo con CasaMetric

El comparador gratuito pone las dos ofertas lado a lado con cuota, intereses, comisión, vinculaciones, coste total y desembolso mensual real. El simulador de pago único añade la tabla mes a mes de cada oferta, escenarios de tipo aplicados a las dos a la vez y exportación a CSV para llevar la comparativa al banco.