Cuánto te presta el banco según tus ingresos y tu ratio de esfuerzo
Cómo estimar el préstamo y el precio máximo de vivienda a partir de tus ingresos, tus deudas y el porcentaje de la nómina que se destina a la cuota, con escenarios editables.
"¿Cuánto me prestarán?" no tiene una respuesta universal: cada entidad decide con su propia política de riesgos. Lo que sí puedes hacer es calcular el rango en el que te vas a mover, entender qué palancas lo mueven y llegar a la oficina con los números hechos.
1. Los tres límites que se aplican a la vez
Casi cualquier estimación de préstamo sale del más restrictivo de estos tres topes:
- Ratio de esfuerzo: un porcentaje máximo de tus ingresos netos mensuales destinado a pagar deudas, incluida la nueva cuota.
- Porcentaje de financiación: el banco financia una parte del valor de tasación o de compraventa, el menor de los dos; el resto lo aportas tú.
- Ahorro disponible: tu entrada más los impuestos y gastos, que no se financian.
Puedes cumplir dos y quedarte fuera por el tercero. Por eso conviene calcular los tres y quedarse con el más bajo.
2. Cómo se calcula el límite por ratio de esfuerzo
cuota máxima = (ingresos netos mensuales x ratio de esfuerzo) - cuotas de otras deudas
Y del importe de cuota se despeja el capital con la fórmula del sistema francés:
capital = cuota x (1 - (1 + i)^-n) / i
donde i es el tipo de interés mensual (tipo anual / 12) y n el número de cuotas (años x 12).
Importante: el ratio de esfuerzo no es una regla oficial ni un derecho. Es un criterio interno que varía por entidad, por perfil, por tipo de contrato, por antigüedad y por el resto de tu endeudamiento. En CasaMetric es un campo editable: pon el que te haya indicado tu entidad y, si no lo sabes, calcula varios escenarios. No presentamos ningún porcentaje como norma.
3. Del préstamo al precio de la vivienda
El préstamo no es tu presupuesto. El precio máximo que puedes pagar es:
precio máximo = min(préstamo por esfuerzo + ahorro disponible para entrada, préstamo por % de financiación + ahorro)
y al ahorro hay que restarle antes los impuestos y los gastos de formalización, que se pagan aparte. Si gastas todo el ahorro en la entrada, no llegas a la firma.
4. Escenarios que conviene calcular siempre
Cambia una variable a la vez y mira cuánto se mueve el resultado:
- Ratio más conservador: varios puntos por debajo del que te dijeron.
- Tipo de interés más alto: medio punto o un punto por encima de la oferta.
- Plazo más corto: cinco años menos; baja el préstamo y baja los intereses.
- Una deuda menos: amortizar un préstamo de coche o de consumo libera cuota y sube el capital disponible.
- Ingresos variables: si parte de tus ingresos son bonus o variable, calcula también sin ellos.
Ese conjunto de escenarios es más útil que una cifra única, porque la cifra única cambia con la primera llamada al banco.
5. Qué mira el banco además de la cuota
Sin entrar en la política concreta de ninguna entidad, estos elementos aparecen siempre en el análisis: estabilidad y tipo de contrato, antigüedad laboral, historial de pagos y endeudamiento actual, ahorro acreditable y su origen, y la tasación del inmueble. Dos personas con el mismo ingreso pueden recibir respuestas distintas por cualquiera de esos factores.
6. Documentación que te van a pedir
Tenerla preparada acelera semanas: DNI, últimas nóminas, contrato de trabajo, declaración de la renta, vida laboral, extractos bancarios de los últimos meses, recibos de otros préstamos y justificación del ahorro. Si eres autónomo, añade declaraciones trimestrales y modelo anual.
7. Errores frecuentes
- Confundir préstamo máximo con presupuesto máximo (olvidar impuestos y gastos).
- Tomar un ratio de esfuerzo oído por ahí como si fuese una norma.
- Calcular con el tipo promocional del primer año y no con el tipo a largo plazo.
- No contar las deudas pequeñas: suman cuota y restan capital.
- Quedarse sin colchón después de firmar.
Cómo calcularlo con CasaMetric
La calculadora gratuita de precio máximo de vivienda te da el préstamo estimado y el precio alcanzable con tu ratio, tus ingresos, tus deudas y tu ahorro, todo editable y con la fórmula a la vista. El simulador de pago único añade el desglose completo de gastos, escenarios de tipo y el cuadro de amortización.
Nada de esto es asesoramiento financiero ni una preconcesión: es una estimación con tus propios datos para que la conversación con el banco parta de números.
Pago único, acceso inmediato y sin suscripción.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto me presta el banco con mis ingresos?
- Depende del criterio de cada entidad. La estimación habitual parte de una cuota máxima igual a un porcentaje de tus ingresos netos menos tus otras cuotas, y de ahí se despeja el capital con el plazo y el tipo. No existe un porcentaje oficial: úsalo como campo editable y calcula varios escenarios.
- ¿El ratio de esfuerzo es una norma obligatoria?
- No. Es un criterio interno de riesgos que varía por entidad y por perfil. Por eso en nuestras calculadoras es un campo que puedes cambiar, y no mostramos ningún valor como regla universal.
- ¿El préstamo máximo es mi presupuesto máximo?
- No. Al préstamo hay que sumar tu entrada y restar impuestos y gastos de formalización, que no se financian. El presupuesto real de compra suele ser menor de lo que parece.
- ¿Amortizar otro préstamo sube lo que me pueden prestar?
- Cancelar cuotas de otras deudas libera capacidad de pago, y eso aumenta la cuota disponible para la hipoteca. Puedes comprobar el efecto quitando esa cuota en la calculadora.
- ¿Esta guía garantiza que me concedan la hipoteca?
- No. Es un método de cálculo con tus datos. La concesión depende del análisis de la entidad, que valora contrato, historial, ahorro y tasación.
Los impuestos y las bonificaciones varían por comunidad autónoma y situación personal, y cambian con el tiempo. Verifica siempre los tipos aplicables antes de decidir.