Metodología: cómo calculamos la rentabilidad de una vivienda

Por qué publicar la metodología

Una rentabilidad solo es útil si sabes qué hay dentro del número. Esta es la metodología que aplica la calculadora de CasaMetric, sin cajas negras.

Conceptos base

• Entrada: precio de compra x porcentaje de entrada.
• Hipoteca: precio de compra - entrada.
• Cuota mensual: sistema francés de amortización, con tipo nominal anual y plazo en años.
• Gastos de compra estimados: porcentaje sobre el precio que agrupa impuesto de transmisiones o IVA según el caso, notaría, registro y gestión.
• Inversión inicial total: entrada + gastos de compra + reforma inicial.

Fórmulas

Cuota mensual con i = tipo anual / 12 y n = plazo en meses:

cuota = hipoteca x i / (1 - (1 + i)^-n)

Ingresos anuales ajustados por vacancia:

ingresos = alquiler mensual x 12 x (1 - vacancia)

Gastos operativos anuales: comunidad + IBI + seguro + mantenimiento + otros.

• Rentabilidad bruta = alquiler anual / (precio + gastos de compra + reforma)
• Rentabilidad neta simple = (ingresos ajustados - gastos operativos) / inversión total
• Cash-flow mensual = (ingresos ajustados - gastos operativos) / 12 - cuota
• Cash-on-cash = cash-flow anual / inversión inicial total

Qué no incluye

No incluye IRPF, reducciones por alquiler de vivienda habitual, amortizaciones contables, plusvalía futura ni comisiones de gestión. Requiere verificación: los porcentajes de impuestos y posibles bonificaciones dependen de tu comunidad autónoma y de tu situación personal.

Cómo usarlo

Trata el resultado como un filtro, no como una decisión. Si una vivienda no funciona con supuestos conservadores, difícilmente funcionará con los optimistas.