Rentabilidad bruta vs neta: por qué la diferencia decide la compra
La bruta sirve para filtrar; la neta para decidir. Con ejemplo numérico completo.
Publicado el 6 de septiembre de 2026
Definiciones
- Rentabilidad bruta: alquiler anual dividido entre la inversión, sin descontar gastos.
- Rentabilidad neta simple: ingresos ajustados por vacancia menos gastos operativos, dividido entre la inversión total.
Ejemplo
Vivienda de 150.000 EUR, gastos de compra estimados 15.000 EUR, reforma 10.000 EUR. Alquiler 850 EUR al mes.
- Inversión total: 175.000 EUR
- Alquiler anual: 10.200 EUR
- Bruta: 10.200 / 175.000 = 5,8%
Ahora los gastos anuales: comunidad 720, IBI 350, seguro 200, mantenimiento 600, vacancia 5% (510 EUR de ingresos perdidos).
- Ingresos ajustados: 9.690 EUR
- Gastos operativos: 1.870 EUR
- Neta: (9.690 - 1.870) / 175.000 = 4,5%
Lectura
La diferencia entre 5,8% y 4,5% no es un matiz: cambia el orden de prioridad entre dos viviendas y, con hipoteca, puede llevar el cash-flow a negativo.
Reglas prácticas
- Usa la bruta solo para descartar rápido.
- Nunca compares la bruta de una vivienda con la neta de otra.
- Incluye la vacancia siempre, aunque tu zona alquile rápido.
- Si el número solo funciona con supuestos optimistas, no funciona.
Este contenido es informativo y no es asesoramiento financiero.
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