Cómo seguir una cartera de pisos alquilados sin perderte

Con una vivienda alquilada, la cabeza basta. Con tres, empieza a pasar lo de siempre: se sabe cuánto entra y se intuye cuánto sale, pero nadie sabría decir qué piso va peor ni desde cuándo. Esta guía propone un sistema mínimo de seguimiento, con datos que puedes registrar sin herramientas complejas.

1. Registra por vivienda, no en un total

Un total oculta el problema. Lo mínimo por vivienda y por mes:

• Renta cobrada (no la pactada: la cobrada).
• Días o meses vacíos.
• Gastos pagados, separando fijos (IBI, comunidad, seguro) de incidencias.
• Cuota de hipoteca, si la hay.

Con esos cuatro campos ya se puede calcular todo lo demás. Sin ellos, cualquier indicador es una impresión.

2. Los indicadores que sí dicen algo

• Cash flow mensual: renta cobrada menos gastos del mes menos cuota. Es el dato que te dice si el piso se sostiene solo.
• Ocupación del año: meses cobrados sobre meses posibles. Es lo que diferencia una rentabilidad teórica de la real.
• Rentabilidad neta: resultado anual después de gastos sobre la inversión total. Útil para comparar viviendas entre sí.
• Cash-on-cash: resultado anual después de la cuota sobre el dinero que pusiste de tu bolsillo. Es la única que responde "qué me renta mi dinero".
• Incidencias acumuladas: importe de reparaciones en doce meses. Una vivienda con cash flow decente y averías crecientes está avisando.

La guía de rentabilidad bruta, neta y cash-on-cash explica cómo se calcula cada una y por qué no son intercambiables.

3. La revisión mensual: diez minutos

Tres preguntas cada mes, por vivienda:

1. ¿Se cobró la renta completa y a tiempo?
2. ¿Hubo gastos fuera de lo previsto?
3. ¿Queda algo vacío o a punto de quedarse?

Si las tres respuestas son limpias, no hay nada que hacer. El valor está en detectar el mes en el que dejan de serlo.

4. La revisión anual: cuatro comprobaciones

1. Resultado real del año por vivienda, no la media de la cartera.
2. Seguros y coberturas: qué cubre cada póliza y si sigue teniendo sentido.
3. Gastos previsibles del año siguiente: derramas aprobadas en actas, IBI, mantenimiento pendiente.
4. Vivienda por vivienda: ¿cubre sus gastos? Si una no los cubre de forma sostenida, el dato relevante es cuánto cuesta mantenerla así, no si "algún día subirá". Lo primero se calcula; lo segundo sería una previsión.

5. Señales de que algo se está deteriorando

• Rentas cobradas con retraso creciente.
• Vacancia que pasa de puntual a habitual.
• Reparaciones repetidas en la misma instalación.
• Gastos de comunidad al alza por derramas pendientes.
• Cash flow que lleva varios meses en negativo sin causa identificada.

Ninguna obliga a actuar por sí sola, pero todas son medibles con los cuatro campos del punto 1. Decidir qué hacer después (reformar, cambiar el modelo de alquiler, ajustar la renta o vender) es tu decisión y, según el caso, conviene consultarla: CasaMetric calcula, no recomienda operaciones.