Controlar una cartera de inmuebles sin perderte en hojas de cálculo
Qué indicadores seguir cuando tienes varias viviendas en alquiler: ocupación, ingresos, gastos por activo, rentabilidad neta, cash flow y comparativa.
Con una vivienda basta una hoja. Con tres o más, el problema deja de ser el cálculo y pasa a ser la comparabilidad: cada activo acaba medido con criterios distintos y dejas de saber cuál te está costando dinero.
1. Mismos indicadores para todos los activos
- Ingresos anuales cobrados, no facturados.
- Gastos por activo, separando fijos y extraordinarios.
- Ocupación real del año en porcentaje.
- Rentabilidad neta sobre inversión total.
- Cash flow mensual después de cuota.
2. La ocupación es el indicador que más se maquilla
Cuenta las semanas vacías reales, incluidas las de reforma entre contratos. Un activo con buena rentabilidad teórica y 85 % de ocupación puede rendir menos que otro más modesto siempre alquilado.
3. Separa gastos recurrentes de extraordinarios
Una derrama o un cambio de caldera no deben ensuciar la comparativa anual. Regístralos aparte y consérvalos: son la base para saber cuánto reservar cada año.
4. Mira la cartera y el activo
Los totales de cartera dicen si el conjunto funciona; la comparativa por activo dice de dónde viene el resultado. Necesitas ambas vistas para decidir si vender, refinanciar o subir precio.
5. Revisión trimestral, decisiones anuales
Un repaso trimestral basta para detectar desvíos. Las decisiones estructurales conviene tomarlas con el año cerrado, cuando los gastos extraordinarios ya están registrados.
Cómo hacerlo con CasaMetric
El dashboard de cartera permite dar de alta y editar varias propiedades, registrar ingresos y gastos por activo, ver ocupación, rentabilidad neta y cash flow, comparar activos y exportar todo a CSV.
Pago único, acceso inmediato y sin suscripción.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuántos inmuebles justifican un panel propio?
- Desde el segundo o tercer activo, cuando empiezas a comparar entre ellos y a repartir gastos que no son iguales.
- ¿Los datos de mi cartera se guardan en vuestros servidores?
- No. En las herramientas premium los datos que introduces se guardan en tu navegador, asociados a tu acceso, no en nuestra base de datos.
Los impuestos y las bonificaciones varían por comunidad autónoma y situación personal, y cambian con el tiempo. Verifica siempre los tipos aplicables antes de decidir.