Subrogación de hipoteca o hipoteca nueva: qué comparar antes de decidir

Cuando compras una vivienda que ya tiene hipoteca, aparece una posibilidad que muchos compradores descubren tarde: en lugar de pedir un préstamo nuevo, ocupar el lugar del vendedor en el que ya existe. Es lo que se llama subrogación de deudor. No es siempre posible ni siempre mejor: es una alternativa más que hay que comparar con números. Esta guía explica qué cambia en cada vía y qué preguntar. No es asesoramiento financiero ni jurídico.

1. Qué es cada cosa

• Subrogación de deudor: el comprador pasa a ser el titular del préstamo que ya grava la vivienda, con su capital pendiente, su plazo restante y sus condiciones. Requiere que la entidad acepte al nuevo deudor.
• Hipoteca nueva: el comprador pide su propio préstamo, con el que se cancela el del vendedor en la firma. Condiciones, plazo e importe se negocian desde cero.
• Subrogación de acreedor (no confundir): es trasladar tu propia hipoteca de un banco a otro. No tiene que ver con la compra.

2. Lo que heredas en una subrogación

En una subrogación de deudor no eliges las condiciones: las recibes. Antes de valorarla necesitas, por escrito y del banco (no del vendedor ni del anuncio):

• Capital pendiente exacto y fecha de referencia.
• Plazo que queda, no el original.
• Tipo aplicado y, si es variable o mixta, índice, diferencial y próxima revisión.
• Vinculaciones vigentes y qué ocurre con ellas al cambiar de titular.
• Comisiones aplicables a la subrogación y a futuras amortizaciones.
• Cláusulas particulares: límites, carencias, seguros asociados.

Un dato que descoloca a menudo: si al préstamo le quedan pocos años, la cuota heredada puede ser mucho más alta que la de un préstamo nuevo al mismo tipo, simplemente por el plazo. Y al contrario, un tipo antiguo favorable puede compensar con creces unas condiciones peores en lo demás.

3. Lo que cambia en el dinero de la firma

La vía elegida afecta al desembolso, no solo a la cuota:

• Importe financiado: en una subrogación queda fijado por el capital pendiente. Si es menor de lo que necesitas financiar, la diferencia sale de tu ahorro; si es mayor que el precio menos tu entrada, no encaja.
• Gastos de constitución: una hipoteca nueva implica el proceso completo de constitución; una subrogación es una modificación de la existente. Los conceptos y quién los asume dependen de la operación y de la entidad: pide el desglose por escrito en los dos escenarios.
• Tasación: pregunta si se exige en cada caso y quién la paga.
• Cancelación del préstamo del vendedor: en una hipoteca nueva hay que cancelar y liberar la carga registral. Confirma quién gestiona y quién asume ese coste.

No publicamos importes de estos conceptos porque varían por entidad y operación. Lo que sí puedes hacer es exigir dos presupuestos comparables antes de decidir.

4. Cómo compararlas de forma justa

Pon las dos opciones en la misma tabla con cinco filas:

1. Capital que realmente financias.
2. Cuota mensual.
3. Plazo restante.
4. Intereses totales hasta el final previsto (o hasta el año en que esperas vender o amortizar).
5. Gastos de la operación más coste anual de vinculaciones.

Compara el total, no la cuota. Y si tu horizonte real son 8 o 10 años y no 25, calcula los intereses de ese horizonte: una opción puede ganar a 25 años y perder a 10.

5. Preguntas que conviene hacer antes de comprometer arras

• ¿Acepta la entidad al nuevo deudor y con qué requisitos de solvencia?
• ¿En qué plazo responde? La firma depende de ello.
• ¿Se mantienen las condiciones o se renegocian al subrogar?
• ¿Qué pasa si la entidad rechaza la subrogación después de firmar las arras?

Esa última merece atención especial: si haces depender la compra de una subrogación, conviene que el contrato de arras contemple expresamente ese escenario. Cómo redactarlo es una cuestión jurídica: pregúntalo a quien redacte el contrato.

6. Cuándo cada vía tiende a tener sentido

Sin generalizar, hay patrones aritméticos claros:

• Tipo heredado claramente mejor que el que te ofrecen hoy y capital pendiente próximo a lo que necesitas financiar: la subrogación merece calcularse en serio.
• Necesitas más financiación, más plazo o quieres condiciones distintas: el préstamo nuevo da margen de negociación que la subrogación no tiene.
• Plazo restante muy corto: la cuota heredada puede ser inasumible aunque el tipo sea bueno.

Cómo seguir en CasaMetric

El comparador gratuito de dos hipotecas acepta exactamente esto: pon la hipoteca heredada en una columna y la oferta nueva en la otra, con sus plazos y vinculaciones, y compara cuota, intereses y coste total. Para guardar los escenarios junto a los gastos de compra en un mismo documento, esa parte está en el simulador de pago único.