Hipoteca fija, variable o mixta: cómo decidir con números propios

La pregunta "¿fija o variable?" no tiene una respuesta general, porque no depende del producto sino de tu margen: cuánta subida de cuota puedes absorber sin cambiar de vida y cuántos años esperas mantener el préstamo. Esta guía explica qué cambia en cada tipo y qué escenarios conviene calcular antes de firmar. No recomendamos ningún tipo ni predecimos tipos de interés futuros.

1. Qué es cada tipo, en una línea

• Fija: el tipo se pacta al inicio y no cambia durante toda la vida del préstamo. La cuota es la misma del primer al último mes (salvo cambios de seguros o vinculaciones).
• Variable: el tipo se revisa periódicamente según un índice de referencia más un diferencial pactado. La cuota sube o baja en cada revisión.
• Mixta: un primer tramo a tipo fijo y, al terminar, el resto a variable. Combina cuota estable al principio con exposición al índice después.

Lo que se negocia en cada caso es distinto: en fija, el tipo; en variable, sobre todo el diferencial; en mixta, la duración del tramo fijo, su tipo y el diferencial posterior.

2. El error de comparar solo la cuota inicial

Una variable suele arrancar con cuota más baja que una fija equivalente. Comparar esos dos números es comparar un dato cierto con un dato provisional. Para decidir con criterio hacen falta tres cifras por oferta:

1. Cuota de partida.
2. Coste total en el plazo completo (suma de cuotas más comisiones y productos asociados).
3. Cuota en un escenario de subida que tú definas, no una que te den hecha.

Con esas tres, la conversación cambia: ya no eliges entre "fija" y "variable", eliges entre "cuota segura más alta" y "cuota más baja con un techo que tienes que poder pagar".

3. Los escenarios que conviene calcular

Calcula siempre tres versiones de la misma hipoteca:

• Escenario base: el tipo que te ofrecen hoy.
• Escenario de tensión: el mismo préstamo con el índice varios puntos por encima. No hace falta acertar el futuro: lo que buscas es saber a partir de qué cuota el presupuesto deja de cuadrar.
• Escenario de holgura: tipo por debajo del actual, para ver cuánto margen liberarías y si lo destinarías a amortizar.

Si en el escenario de tensión la cuota supera lo que puedes pagar de forma sostenida, la variable te está pidiendo un riesgo que no puedes asumir, independientemente de lo atractivo que sea el tipo inicial.

4. El tramo fijo de una mixta: qué mirar

En una mixta, el tramo fijo suele cubrir los primeros años, que son justo los de mayor peso de intereses. Dos preguntas concretas:

• ¿Cuánto capital quedará pendiente cuando acabe el tramo fijo? Ese es el importe que quedará expuesto al índice.
• ¿Cuánto subiría la cuota si al terminar el tramo fijo el índice estuviera por encima del actual? Es el mismo escenario de tensión, aplicado al capital pendiente.

Una mixta con tramo fijo corto y capital pendiente alto se parece más a una variable de lo que sugiere su nombre.

5. Coste total y vinculaciones

El tipo bonificado casi siempre depende de contratar productos: seguros, nómina, tarjeta, planes. Para comparar de forma honesta, súmalos al coste anual y recalcula. Una oferta con tipo algo más alto y sin vinculaciones puede salir más barata en total. Y si dejas de cumplir una vinculación, el tipo sube: conviene saber cuánto y en qué condiciones lo permite el contrato.

6. Amortizar cambia la comparación

Si esperas amortizar anticipadamente o vender antes del plazo, el coste total a 25 o 30 años deja de ser la cifra relevante: importa el coste hasta el momento en que prevés cerrar el préstamo. Calcula el mismo préstamo con tu horizonte real, no solo con el plazo contractual.

Cómo seguir en CasaMetric

El comparador gratuito de dos hipotecas pone las cifras de dos ofertas lado a lado: cuota, intereses totales y coste con vinculaciones incluidas. Para guardar varios escenarios de subida de tipos, el desglose año a año y la comparación con los gastos de compra en el mismo documento, esa parte está en el simulador de pago único.