Comprar obra nueva paso a paso: hitos, calendario de pagos y documentación
El recorrido completo de una compra sobre plano: reserva, contrato, pagos a cuenta durante la obra, visitas de hitos, entrega, subrogación y documentación que conviene archivar.
Comprar obra nueva es un proceso largo con pagos repartidos en el tiempo, y ahí está la diferencia con la segunda mano: no hay una firma, hay un calendario. Esta guía ordena el recorrido habitual y la documentación que conviene archivar en cada punto. No es asesoramiento legal: los contratos y las garantías debe revisarlos un profesional.
1. Antes de reservar
- Calcula el desembolso total: aportación propia, IVA y AJD de obra nueva, gastos de formalización, extras y mobiliario.
- Comprueba tu financiación con un plazo largo: entre la reserva y la entrega pueden pasar muchos meses y tu situación puede cambiar.
- Guarda la documentación comercial: planos, memoria de calidades, superficies (útil y construida) y el estado del proyecto.
Los importes a cuenta durante la obra salen de tu bolsillo, no de la hipoteca: la hipoteca se formaliza normalmente en la escritura, al final.
2. Reserva y contrato de compraventa
En el documento de reserva y en el contrato posterior conviene tener claro y por escrito:
- Identificación exacta de la vivienda, plaza de garaje y trastero, con planos y superficies.
- Precio, forma de pago y calendario de importes a cuenta.
- Plazo estimado de entrega y qué ocurre si se retrasa.
- Memoria de calidades como anexo, y qué margen de cambio se reserva la promotora.
- Garantías de las cantidades entregadas a cuenta y cómo se acreditan.
- Gastos que asume cada parte.
Pide copia de todo lo firmado, con anexos, y consérvalo junto con los justificantes de cada pago.
3. Calendario de pagos: cómo ordenarlo
No hay un reparto único: cada promoción define el suyo. Lo que sí puedes hacer es convertir el calendario del contrato en una tabla propia con cuatro columnas:
| Hito | Fecha prevista | Importe | Justificante |
Y añadir dos comprobaciones por fila: si el importe coincide con el contrato y si tienes el resguardo del pago y su garantía. Este control es la mejor defensa frente a discrepancias al final del proceso, cuando los importes ya son muchos.
4. Durante la obra
- Pide actualizaciones de plazo por escrito con una periodicidad razonable.
- Documenta con fotos las visitas que te permitan.
- Anota cualquier cambio de calidades o de distribución y pide su confirmación por escrito.
- Revisa los cambios que solicites tú (mejoras): precio, plazo y su efecto en el resto de la obra.
5. Antes de la entrega
- Licencia de primera ocupación o documento equivalente según el ayuntamiento.
- Certificado final de obra y certificado energético.
- Libro del edificio y manuales de instalaciones.
- Boletines de instalaciones (electricidad, agua, gas si aplica) y alta de suministros.
- Estatutos, cuotas previstas de comunidad y reparto de gastos.
- Seguros y garantías de la edificación aplicables.
6. Visita de entrega: repaso estructurado
Recorre la vivienda por estancias y sistemas, no a ojo:
- Superficies y distribución frente al plano.
- Carpintería exterior e interior: cierre, sellado, persianas.
- Instalación eléctrica: todos los puntos de luz, enchufes y cuadro.
- Fontanería: presión, desagües, sifones, ausencia de fugas.
- Climatización y ACS: funcionamiento en frío y en calor.
- Acabados: solados, alicatados, pintura, rodapiés, silicona.
- Ventilación y humedades.
- Zonas comunes, garaje y trastero.
Todo lo que no encaje va a una lista de repasos, firmada por ambas partes, con fecha de resolución. Un acta de entrega con la lista de repasos y sus plazos vale más que cualquier promesa verbal.
7. Escritura, subrogación e hipoteca
En la escritura se paga el resto del precio, normalmente con la hipoteca que se formaliza ese mismo día. Dos alternativas habituales: subrogarte en el préstamo del promotor o contratar hipoteca propia. Compara siempre coste total, no solo cuota: tipo, plazo, comisiones, vinculaciones y gastos de cada opción.
8. Después de la entrega
- Archiva escritura, nota simple actualizada, alta de suministros y garantías.
- Registra cada incidencia con fecha, foto, comunicación enviada y respuesta.
- Ten localizados los plazos de garantía aplicables a acabados, instalaciones y estructura y consulta con un profesional si aparece un defecto relevante.
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Esta guía es un método de organización y control, no asesoramiento legal ni técnico.
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Preguntas frecuentes
- ¿Qué pagos hay al comprar obra nueva?
- Normalmente una reserva, uno o varios importes a cuenta durante la obra según el calendario del contrato y el resto en la escritura, que es cuando suele formalizarse la hipoteca. El reparto exacto lo fija cada promoción.
- ¿Los pagos a cuenta los financia el banco?
- Habitualmente no: se aportan con ahorro propio, porque la hipoteca se formaliza al escriturar. Conviene planificar la liquidez de todo el calendario, no solo la entrada final.
- ¿Qué impuestos se pagan en obra nueva?
- En obra nueva se paga IVA y Actos Jurídicos Documentados, a diferencia de la segunda mano, que tributa por Transmisiones Patrimoniales. Los tipos dependen de la comunidad y del caso: verifícalos siempre antes de dar una cifra por buena.
- ¿Qué documentación conviene pedir antes de la entrega?
- Licencia de primera ocupación o documento equivalente, certificado final de obra, certificado energético, libro del edificio, boletines de instalaciones y la información de la comunidad.
- ¿Qué hago con los defectos detectados en la entrega?
- Recogerlos en una lista de repasos firmada por ambas partes con fecha de resolución, y documentar cada incidencia con fotos y comunicaciones escritas. Si el defecto es relevante, consúltalo con un profesional.
- ¿Conviene subrogarse en la hipoteca del promotor?
- Depende de las condiciones. Compara el coste total de ambas opciones (tipo, plazo, comisiones, vinculaciones y gastos), no solo la cuota mensual.
Los impuestos y las bonificaciones varían por comunidad autónoma y situación personal, y cambian con el tiempo. Verifica siempre los tipos aplicables antes de decidir.