Rentabilidad de un alquiler: bruta, neta y cash-on-cash
Calcula la rentabilidad bruta y neta de una vivienda en alquiler, el cash-flow mensual y el retorno sobre el dinero que pones, con fórmulas a la vista.
La operación
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Tu resultado
Estimación con los datos que has indicado.
Rentabilidad bruta
5,24 %
Rentabilidad neta
3,82 %
Cash-flow
47,89 €/mes
Cash-on-cash
0,93 %
Sobre 62.000 €
Detalle anual
- Alquiler bruto
- 10.800 €
- Alquiler efectivo (vacancia 5 %)
- 10.260 €
- Gastos anuales
- -2400 €
- Ingreso neto operativo
- 7860 €
- Cuotas de hipoteca del año
- -7285,32 €
- Cash-flow anual
- 574,68 €
No se incluye revalorización ni la fiscalidad del alquiler: dependen del mercado y de tu situación personal.
- Coste total: 180.000 € + 18.000 € de gastos + 8.000 € de reforma = 206.000 €
- Alquiler bruto anual: 10.800 €; con 5 % de vacancia: 10.260 €
- Gastos anuales (comunidad, IBI, seguro, mantenimiento): 2.400 €
- Rentabilidad bruta: 5,24 %; neta: 3,82 %
- Con el 80 % financiado a 30 años al 3 % (cuota 607 €/mes): cash-flow +47,89 €/mes y cash-on-cash 0,93 %
Mismos datos, tres lecturas distintas: por eso conviene mirar las tres.
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- Bruta, neta, cash-flow y cash-on-cash
- Vacancia y gastos editables
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¿Qué alquiler mensual necesitas para obtener un 4 %, 5 % o 6 % de rentabilidad bruta?
La rentabilidad bruta relaciona el alquiler anual con el coste de adquisición. Esta tabla muestra el alquiler mensual necesario para alcanzar distintos objetivos brutos antes de descontar comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, vacancia, financiación o impuestos.
| Coste de adquisición | Para 4 % bruto | Para 5 % bruto | Para 6 % bruto |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 500 €/mes | 625 €/mes | 750 €/mes |
| 200.000 € | 666,67 €/mes | 833,33 €/mes | 1000 €/mes |
| 250.000 € | 833,33 €/mes | 1041,67 €/mes | 1250 €/mes |
| 300.000 € | 1000 €/mes | 1250 €/mes | 1500 €/mes |
| 400.000 € | 1333,33 €/mes | 1666,67 €/mes | 2000 €/mes |
Cálculo: alquiler mensual = coste de adquisición × rentabilidad objetivo ÷ 12. La rentabilidad neta puede ser bastante menor; usa la calculadora de arriba con tus gastos, vacancia y financiación reales.
Cómo se calcula
Tres indicadores distintos que la gente suele confundir:
Rentabilidad bruta = alquiler anual / coste total de adquisición x 100. Útil para descartar rápido, inútil para decidir: ignora los gastos.
Rentabilidad neta = (alquiler efectivo - gastos anuales) / coste total x 100, donde el alquiler efectivo descuenta la vacancia (meses sin inquilino).
Cash-on-cash = (ingreso neto - cuotas del año) / dinero aportado x 100. Mide el retorno sobre el efectivo que sale de tu bolsillo: entrada + gastos de compra + reforma.
El cash-flow mensual es lo que queda en la cuenta cada mes después de gastos y cuota. Puede ser negativo con una rentabilidad neta positiva: son cosas distintas.
El coste total de adquisición incluye precio, impuestos y gastos, y reforma. Calcular la rentabilidad solo sobre el precio infla el resultado.
No se incluye revalorización ni fiscalidad del alquiler: dependen del mercado y de tu situación personal, y meterlas aquí sería inventar una previsión.
Consultar las fórmulas, los supuestos y los límites de CasaMetric
Fuentes oficiales para contrastar el cálculo
Consulta qué explica cada referencia. Los importes de ejemplo y los supuestos editables son de CasaMetric; estos organismos no avalan la herramienta.
Agencia Tributaria
Gastos deducibles de un inmueble alquiladoDescribe los gastos y límites fiscales del alquiler. La rentabilidad neta operativa de CasaMetric es una medida económica y no sustituye el cálculo del IRPF.
Enlaces y alcance revisados el . Esta fecha no implica una revisión de todos los tipos autonómicos.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?
La bruta divide el alquiler anual entre el coste total de adquisición. La neta resta antes los gastos anuales y los meses sin inquilino. El cash-on-cash divide el sobrante anual tras la cuota entre el dinero que has aportado.
¿Qué gastos hay que incluir?
Comunidad, IBI, seguro, mantenimiento y cualquier gasto recurrente que pagues tú. Si delegas la gestión, añade también ese coste.
¿Qué es una rentabilidad buena?
No damos una cifra de referencia: depende de la zona, del riesgo y de tu alternativa de inversión. Lo que sí puedes hacer es comparar varias opciones con el mismo método y ver el efecto de la vacancia y de los gastos.
¿Incluye impuestos sobre el alquiler?
No. La tributación del alquiler depende de tu situación personal y de posibles reducciones. Calcula el rendimiento operativo aquí y consulta tu caso fiscal aparte.
Seguir avanzando
Actualizado el . CasaMetric ofrece herramientas de cálculo, no asesoramiento financiero, fiscal ni legal. Los impuestos y las bonificaciones varían por comunidad autónoma y situación personal, y cambian con el tiempo. Verifica siempre los tipos aplicables antes de decidir.