Rentabilidad de un alquiler: bruta, neta y cash-on-cash
Calcula la rentabilidad bruta y neta de una vivienda en alquiler, el cash-flow mensual y el retorno sobre el dinero que pones, con fórmulas a la vista.
Rentabilidad bruta
5,24 %
Rentabilidad neta
3,82 %
Cash-flow
47,89 €/mes
Cash-on-cash
0,93 %
Sobre 62.000 €
Detalle anual
- Alquiler bruto
- 10.800 €
- Alquiler efectivo (vacancia 5 %)
- 10.260 €
- Gastos anuales
- -2400 €
- Ingreso neto operativo
- 7860 €
- Cuotas de hipoteca del año
- -7285,32 €
- Cash-flow anual
- 574,68 €
No se incluye revalorización ni la fiscalidad del alquiler: dependen del mercado y de tu situación personal.
- Coste total: 180.000 € + 18.000 € de gastos + 8.000 € de reforma = 206.000 €
- Alquiler bruto anual: 10.800 €; con 5 % de vacancia: 10.260 €
- Gastos anuales (comunidad, IBI, seguro, mantenimiento): 2.400 €
- Rentabilidad bruta: 5,24 %; neta: 3,82 %
- Con el 80 % financiado a 30 años al 3 % (cuota 607 €/mes): cash-flow +47,89 €/mes y cash-on-cash 0,93 %
Mismos datos, tres lecturas distintas: por eso conviene mirar las tres.
Ya incluido aquí, sin pagar
- Bruta, neta, cash-flow y cash-on-cash
- Vacancia y gastos editables
- Interpretación de cada indicador
Solo en el producto de pago único
- Proyección a diez años con escenarios conservador, base y optimista
- Cash-flow anual acumulado y rentabilidad neta por año
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Cómo se calcula
Tres indicadores distintos que la gente suele confundir:
Rentabilidad bruta = alquiler anual / coste total de adquisición x 100. Útil para descartar rápido, inútil para decidir: ignora los gastos.
Rentabilidad neta = (alquiler efectivo - gastos anuales) / coste total x 100, donde el alquiler efectivo descuenta la vacancia (meses sin inquilino).
Cash-on-cash = (ingreso neto - cuotas del año) / dinero aportado x 100. Mide el retorno sobre el efectivo que sale de tu bolsillo: entrada + gastos de compra + reforma.
El cash-flow mensual es lo que queda en la cuenta cada mes después de gastos y cuota. Puede ser negativo con una rentabilidad neta positiva: son cosas distintas.
El coste total de adquisición incluye precio, impuestos y gastos, y reforma. Calcular la rentabilidad solo sobre el precio infla el resultado.
No se incluye revalorización ni fiscalidad del alquiler: dependen del mercado y de tu situación personal, y meterlas aquí sería inventar una previsión.
Preguntas frecuentes
- ¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?
- La bruta divide el alquiler anual entre el coste total de adquisición. La neta resta antes los gastos anuales y los meses sin inquilino. El cash-on-cash divide el sobrante anual tras la cuota entre el dinero que has aportado.
- ¿Qué gastos hay que incluir?
- Comunidad, IBI, seguro, mantenimiento y cualquier gasto recurrente que pagues tú. Si delegas la gestión, añade también ese coste.
- ¿Qué es una rentabilidad buena?
- No damos una cifra de referencia: depende de la zona, del riesgo y de tu alternativa de inversión. Lo que sí puedes hacer es comparar varias opciones con el mismo método y ver el efecto de la vacancia y de los gastos.
- ¿Incluye impuestos sobre el alquiler?
- No. La tributación del alquiler depende de tu situación personal y de posibles reducciones. Calcula el rendimiento operativo aquí y consulta tu caso fiscal aparte.
Seguir avanzando
Actualizado el 22/9/2026. CasaMetric ofrece herramientas de cálculo, no asesoramiento financiero, fiscal ni legal. Los impuestos y las bonificaciones varían por comunidad autónoma y situación personal, y cambian con el tiempo. Verifica siempre los tipos aplicables antes de decidir.