Gastos de compra por comunidad autónoma: cómo calcularlos bien
Qué impuestos y gastos se pagan al comprar vivienda en España, en qué se diferencian por comunidad autónoma y cómo verificar el tipo aplicable a tu caso.
Los gastos de compra son la parte del presupuesto que más se subestima y la que más varía según dónde compres. Esta guía explica qué se paga, quién lo fija y cómo verificarlo. No publicamos una tabla de tipos por comunidad presentada como definitiva: los tipos y las bonificaciones cambian por norma autonómica y por situación personal, y una tabla desactualizada hace más daño que no tenerla.
1. Qué se paga en una compra de segunda mano
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Lo regula cada comunidad autónoma: fija el tipo general y las bonificaciones. Es el gasto más grande con diferencia.
- Notaría. Arancel por la escritura de compraventa.
- Registro de la Propiedad. Inscripción de la compra.
- Gestoría, si la contratas o si la exige el banco.
- Tasación, cuando hay hipoteca.
2. Qué se paga en obra nueva
- IVA sobre el precio de la vivienda, que es un impuesto estatal.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD), con tipo fijado por cada comunidad autónoma.
- Los mismos gastos de notaría, registro, gestoría y tasación.
La diferencia entre los dos escenarios puede ser de varios miles de euros sobre el mismo precio, así que el primer dato que necesitas no es el precio: es si la vivienda es nueva o usada.
3. Por qué cambia tanto entre comunidades
Cada comunidad autónoma regula su tipo de ITP y de AJD, y además establece tipos reducidos por circunstancias como la edad del comprador, la adquisición de vivienda habitual, familias numerosas, discapacidad, zonas con despoblación o límites de precio. Dos compras idénticas pueden tributar de forma distinta en la misma comunidad si una cumple los requisitos de un tipo reducido.
Por eso las calculadoras de CasaMetric traen un porcentaje precargado y editable por comunidad, marcado como estimación: sirve para que el cálculo arranque, no para sustituir la comprobación.
4. Cómo verificar el tipo aplicable a tu caso (5 minutos)
- Determina el régimen: segunda mano (ITP) u obra nueva (IVA + AJD).
- Busca la normativa vigente de tu comunidad autónoma en su portal tributario oficial, no en un blog.
- Comprueba si cumples algún tipo reducido y qué requisitos formales exige (plazos, empadronamiento, límites de valor).
- Confirma la base imponible que se aplica: no siempre es el precio de compra.
- Pon ese porcentaje en la calculadora y guarda la fuente y la fecha de consulta.
Si hay dudas, un gestor o asesor fiscal lo resuelve por bastante menos de lo que cuesta un error de tipo. Esta guía no es asesoramiento fiscal.
5. Orden de magnitud de los gastos de formalización
Notaría, registro, gestoría y tasación suelen moverse conjuntamente en un orden del 1 % al 2 % del precio, con mínimos que pesan más cuanto más bajo es el precio. En nuestras calculadoras es un porcentaje editable con un mínimo, precisamente porque depende del arancel aplicable, del número de fincas y de la complejidad de la escritura.
6. Gastos que no son impuestos y se olvidan
- Cambio de titularidad de suministros y alta de servicios.
- Derramas aprobadas pendientes en la comunidad de propietarios.
- Certificado energético, cédula de habitabilidad o documentación equivalente según el caso.
- Reforma mínima antes de entrar, mudanza y muebles.
- Fondo de imprevistos: si la compra te deja a cero, cualquier avería se convierte en deuda.
7. Checklist antes de hacer una oferta
- Sé si es obra nueva o segunda mano.
- He verificado el tipo aplicable en el portal oficial de mi comunidad y he anotado la fecha.
- He comprobado si me corresponde algún tipo reducido y sus requisitos.
- He estimado notaría, registro, gestoría y tasación con un mínimo.
- He sumado derramas pendientes, suministros y reforma inicial.
- Me queda fondo de imprevistos después de firmar.
Cómo calcularlo con CasaMetric
La calculadora gratuita de gastos de compra separa impuesto, formalización y extras, con el porcentaje editable por comunidad y por tipo de vivienda. El simulador de pago único añade el desglose partida a partida, la comparación entre obra nueva y segunda mano sobre el mismo precio y la exportación a CSV.
Pago único, acceso inmediato y sin suscripción.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto cuestan los gastos de compra de una vivienda en España?
- Dependen del tipo de vivienda y de la comunidad autónoma. La estructura es siempre la misma: impuesto de la compraventa, notaría, registro, gestoría y tasación. El impuesto es la partida dominante y lo fija cada comunidad.
- ¿Por qué no publicáis una tabla de ITP por comunidad?
- Porque los tipos y las bonificaciones se modifican por norma autonómica y dependen de la situación personal. Una tabla desactualizada induce a error, así que preferimos un campo editable y explicar cómo verificar el tipo en el portal oficial.
- ¿Los gastos de compra se pueden incluir en la hipoteca?
- Habitualmente no en la hipoteca estándar. Algunas entidades ofrecen financiación adicional con condiciones distintas que conviene revisar por escrito.
- ¿Qué se paga en obra nueva y qué en segunda mano?
- En obra nueva, IVA más AJD. En segunda mano, ITP. En los dos casos se suman notaría, registro, gestoría y tasación si hay hipoteca.
Los impuestos y las bonificaciones varían por comunidad autónoma y situación personal, y cambian con el tiempo. Verifica siempre los tipos aplicables antes de decidir.