Qué revisar en la escritura y en la provisión de fondos antes de firmar

Firmar una escritura es el momento con menos margen de toda la compra: el dinero ya está comprometido y la lectura se hace en voz alta, con prisa y con gente delante. Por eso las dos cosas que conviene hacer antes son leer el borrador con calma y cuadrar la provisión de fondos.

Esta guía no interpreta cláusulas ni sustituye a nadie: no es asesoramiento jurídico ni fiscal. Su objetivo es que llegues con las preguntas hechas. Cualquier duda sobre el contenido de la escritura debe resolverla la notaría, tu abogado o tu asesor antes del día de la firma.

1. Pide el borrador con días de antelación

Solicítalo por escrito a la notaría —y a tu banco, si hay hipoteca— con al menos dos o tres días de margen. Si te lo entregan el mismo día, no has perdido el derecho a leerlo: puedes pedir tiempo o aplazar. Firmar sin haber leído es la única parte del proceso que no tiene arreglo después.

2. Qué comprobar en el borrador, dato a dato

No se trata de valorar la redacción jurídica, sino de verificar que los datos objetivos coinciden con lo que has acordado y con lo que has visto:

• Quién compra y quién vende: nombres, documentos de identidad, estado civil cuando corresponda y porcentaje de adquisición de cada comprador.
• Qué se compra: dirección, referencia registral y catastral, superficie, y si incluye plaza de garaje y trastero como fincas propias o como anejos.
• Precio y forma de pago: importe total, lo ya entregado como señal, lo que se paga en la firma y con qué medio.
• Cargas y arrendatarios: qué dice la escritura sobre el estado de cargas y sobre si la vivienda se entrega libre de ocupantes.
• Estado de pagos del inmueble: impuesto local, cuotas de comunidad y derramas aprobadas, y cómo se reparten.
• Entrega de llaves: si es en el momento de la firma o en otra fecha.
• Reparto de gastos entre las partes.
• Hipoteca, si la hay: que capital, tipo, plazo, comisiones y productos vinculados coincidan exactamente con la oferta que aceptaste. Si algo no coincide, es el momento de pararlo, no después.

Una regla práctica: cada cifra del borrador debería poder cruzarse con un documento que ya tengas. Si una cifra no tiene origen documental, pregunta de dónde sale.

3. La provisión de fondos: qué es y cómo se cuadra

La provisión de fondos es el dinero que se adelanta para cubrir los gastos e impuestos de la operación —normalmente notaría, registro, gestoría e impuesto—, además del precio. Se entrega como estimación y se ajusta después, cuando se conocen los importes reales.

Eso significa dos cosas:

1. La provisión no es el coste final. Puede sobrar o faltar.
2. Tienes derecho a la liquidación final detallada y a la devolución del sobrante. Pídela por escrito y guárdala en la carpeta.

Para cuadrarla, ten calculado tu propio desembolso antes de recibir la cifra ajena:

desembolso el día de la firma = precio pendiente + impuesto de la compraventa + notaría + registro + gestoría + tasación (si te corresponde) - señal ya entregada

La [calculadora de gastos de compra](/calculadoras/gastos-de-compra-vivienda) hace ese desglose con el tipo impositivo que introduzcas, y la guía de [gastos de compra por comunidad autónoma](/guias/gastos-de-compra-por-comunidad-autonoma) explica quién fija cada tipo y cómo verificarlo. No copies un porcentaje medio: el aplicable depende de tu comunidad y de tu situación.

4. Preguntas concretas que evitan discusiones

• ¿Qué conceptos exactos cubre la provisión y cuáles quedan fuera?
• ¿Con qué fecha y por qué medio debe estar el dinero disponible?
• ¿Quién presenta el impuesto y en qué plazo?
• ¿Cuándo recibiré la liquidación final y la devolución del sobrante?
• ¿Quién gestiona la inscripción en el registro y cuánto suele tardar?
• Si hay hipoteca: ¿qué importes retiene el banco y cuáles llegan a la notaría?

Todas admiten respuesta por escrito. Tenerlas contestadas antes evita la conversación incómoda del mismo día.

5. El día de la firma

Lleva los originales, la hoja resumen con los importes y los medios de pago acordados. Durante la lectura, sigue tu propia lista: identidades, descripción de la vivienda, precio, pagos, cargas, entrega y —si la hay— las condiciones de la hipoteca. Si algo no coincide con lo pactado, decirlo en ese momento es lo barato; corregirlo después casi nunca lo es.

Al salir, comprueba que te llevas justificantes de todo lo pagado y confirma cuándo tendrás la copia autorizada de la escritura.

6. Después de firmar

Cierra el círculo: liquidación final de la provisión con su sobrante, justificante del impuesto presentado, inscripción registral, cambios de titularidad de suministros y comunicación a la comunidad. Archívalo junto al resto de la [carpeta de documentación](/guias/carpeta-de-documentacion-para-notaria): es exactamente lo que te van a pedir el día que vendas.

7. Resumen del método

1. Pide el borrador con días de antelación y léelo sin prisa.
2. Cruza cada dato del borrador con un documento tuyo.
3. Verifica que la hipoteca de la escritura es la oferta que aceptaste.
4. Calcula tu desembolso antes de recibir la provisión de fondos.
5. Pregunta por escrito qué cubre la provisión y cuándo llega la liquidación final.
6. Reclama la liquidación detallada y el sobrante después de firmar.
7. Todo lo que dependa de interpretación jurídica o fiscal, a revisión profesional antes de la firma.