Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler: fórmulas y ejemplo

Para calcular la rentabilidad de un alquiler, divide los ingresos anuales entre el coste de adquisición y multiplica por 100. Para obtener la rentabilidad neta operativa, descuenta antes la vacancia y los gastos del inmueble. Si hay hipoteca, calcula también cuánto dinero queda después de pagar las cuotas.

El ejemplo resuelto de esta página compara el mismo piso al contado y con financiación. Puedes cambiar sus supuestos en la calculadora gratuita de rentabilidad del alquiler.

Qué datos necesitas antes de calcular

• Precio de compra y gastos de adquisición: impuestos, notaría, registro y otros importes que te correspondan.
• Reforma inicial, muebles o equipamiento si los incluyes en tu inversión.
• Renta mensual prevista y parte del año sin ingresos por periodos vacíos. Si trabajas con cobros reales, no restes la vacancia una segunda vez.
• Gastos anuales del propietario: comunidad, IBI, seguros, mantenimiento, gestión y otros gastos que asumas.
• Dinero propio aportado y cuota hipotecaria, si financias la compra.

Usa recibos, presupuestos y condiciones de tu préstamo. El alquiler anunciado y los gastos de otra vivienda sirven como referencia, pero no sustituyen los de tu operación. La calculadora de gastos de compra ayuda a preparar el desembolso inicial.

Rentabilidad bruta: indica qué base estás usando

En CasaMetric usamos:

Rentabilidad bruta (%) = alquiler mensual × 12 / (precio + gastos de compra + reforma) × 100.

También encontrarás cifras calculadas solo sobre el precio. Son convenciones distintas: escribe el denominador para poder compararlas. En el ejemplo, 10.200 € anuales entre 150.000 € de precio dan un 6,80 %; sobre los 175.000 € de coste total dan un 5,83 %. La vivienda es la misma: cambia la base.

La bruta no descuenta los gastos de explotación ni los meses vacíos. Ayuda a hacer una primera comparación si aplicas el mismo criterio a todas las viviendas.

Rentabilidad neta: descuenta vacancia y gastos

Ingresos efectivos = alquiler anual previsto × (1 − vacancia % / 100).

Rentabilidad neta operativa (%) = (ingresos efectivos − gastos anuales) / coste total de adquisición × 100.

En el ejemplo, los 10.200 € previstos se reducen a 9.690 € con un 5 % de vacancia. Al descontar 1.870 € de gastos quedan 7.820 €: una neta operativa del 4,47 % sobre 175.000 €.

Esta métrica mide el inmueble antes de financiación e IRPF. No es el rendimiento neto fiscal de la declaración de la renta. Si añades una derrama o una reparación extraordinaria a los gastos del año, el resultado de ese año también baja; no conviene ocultarla para mantener una cifra atractiva.

Con hipoteca: calcula el flujo de caja mensual

Flujo de caja mensual = (ingresos efectivos − gastos anuales) / 12 − cuota hipotecaria mensual.

Es un importe en euros. Para saber el dinero disponible, se resta la cuota completa, aunque una parte devuelve capital y reduce la deuda. Esa devolución de capital no es un gasto operativo del inmueble: por eso no la restamos en la rentabilidad neta anterior.

Una vivienda puede tener rentabilidad neta positiva y flujo de caja negativo. Significa que el alquiler cubre sus gastos operativos, pero no todas las salidas de efectivo de ese escenario. Revisa el capital financiado, el plazo, el interés y los gastos. Puedes contrastar la cuota con la calculadora de hipoteca.

Cash-on-cash: cuánto devuelve el dinero aportado

Dinero aportado = entrada + gastos de compra + reforma.

Cash-on-cash (%) = flujo de caja anual / dinero aportado × 100.

Con una aportación positiva, el cash-on-cash y el flujo de caja anual tienen el mismo signo. No puede salir un cash-on-cash positivo si el flujo anual usado en la fórmula es negativo. Si aportas cero, el porcentaje no permite interpretar un retorno sobre capital propio.

Financiar más reduce la aportación inicial, pero también añade cuotas. No mejora automáticamente el resultado. El cash-on-cash tampoco recoge por sí solo toda la evolución del patrimonio: deja fuera la posible variación del precio y la acumulación de capital al devolver el préstamo.

Comprueba qué pasa con un gasto imprevisto

Calcula primero un escenario con tus datos. Después cambia una variable cada vez: más tiempo sin cobrar alquiler, una reparación o un tipo de interés mayor si puede revisarse. Así sabrás qué factor consume el margen.

El ejemplo incluye una reparación adicional de 2.000 € y vuelve a calcular el resultado con el mismo motor de la herramienta. Es una prueba de sensibilidad, no una previsión de averías. Para estudiar otros modelos puedes comparar alquiler por habitaciones y piso completo o vivienda vacía frente a alquilada.

Fuentes, límites y comprobaciones finales

La Agencia Tributaria explica los gastos deducibles del alquiler. Las reglas y límites fiscales son distintos del cálculo económico simplificado de esta guía. Para contrastar una cuota, el simulador del Banco de España detalla las hipótesis del sistema francés.

Antes de comparar resultados, comprueba que usas la misma base de inversión, que no duplicas gastos o vacancia y que distingues porcentajes de euros mensuales. No hay un umbral universal de rentabilidad suficiente: el resultado debe leerse junto con los riesgos, la liquidez y los costes de tu caso.

Consulta la metodología completa de CasaMetric para revisar las fórmulas. Estos cálculos no pronostican revalorizaciones ni sustituyen el cálculo de tus impuestos personales.