Rentabilidad de un alquiler: bruta, neta y cash-on-cash
Diferencias entre rentabilidad bruta, neta y cash-on-cash, qué gastos hay que incluir y cómo proyectar el cash flow de una vivienda en alquiler sin promesas.
La rentabilidad bruta que aparece en los anuncios sirve para descartar, no para decidir. Estas son las tres cifras que sí describen una inversión y cómo se calculan.
1. Rentabilidad bruta: el filtro rápido
bruta = alquiler anual / (precio + gastos de compra + reforma)
Ignora vacancia, gastos e hipoteca. Úsala solo para ordenar candidatas.
2. Rentabilidad neta: la que manda
neta = (alquiler ajustado por vacancia - gastos operativos) / inversión total
Gastos operativos que se olvidan con más frecuencia:
- Comunidad y derramas.
- IBI y tasa de basuras.
- Seguro de hogar y, si lo contratas, de impago.
- Mantenimiento y reparaciones (una reserva anual, no cero).
- Gestión, si delegas.
- Periodos sin inquilino entre contratos.
3. Cash flow: lo que entra y sale cada mes
cash flow = alquiler ajustado - gastos operativos mensuales - cuota de hipoteca
Un cash flow ligeramente positivo con tipos actuales puede volverse negativo si suben los gastos o hay dos meses de vacancia. Por eso importa el escenario, no el número aislado.
4. Cash-on-cash: retorno sobre tu dinero
cash-on-cash = cash flow anual / desembolso inicial total
Es la cifra que compara esta inversión con cualquier otra en la que pongas dinero propio.
5. Trabaja siempre con tres escenarios
- Conservador: vacancia alta, gastos al alza, sin subidas de alquiler.
- Base: condiciones actuales sostenidas.
- Optimista: vacancia baja y alquiler revisado.
Si el escenario conservador no aguanta, la operación depende de que todo salga bien. Eso no es una inversión, es una apuesta.
6. Lo que este cálculo no incluye
No estima revalorización, no calcula tu tributación personal por los ingresos del alquiler ni aplica deducciones concretas, y no sustituye a un asesor fiscal. La normativa de arrendamiento y la fiscalidad cambian: verifica siempre tu caso.
Cómo hacerlo con CasaMetric
La calculadora gratuita da rentabilidad bruta, neta y cash flow del primer año. La versión PRO añade los tres escenarios, la proyección a diez años, la amortización mes a mes, la subida de gastos y de tipos, y la exportación a CSV.
Pago único, acceso inmediato y sin suscripción.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué rentabilidad neta es buena?
- No existe un umbral universal y CasaMetric no promete rentabilidades. Lo útil es comparar la neta con alternativas de riesgo similar y comprobar que el escenario conservador sigue siendo aceptable.
- ¿Debo incluir la hipoteca en la rentabilidad neta?
- La rentabilidad neta se calcula sobre la inversión total sin financiación; el efecto de la hipoteca aparece en el cash flow y en el cash-on-cash.
- ¿Qué vacancia conviene suponer?
- Depende de la zona y del tipo de contrato. Suponer cero es el error más común: conviene reservar al menos algunas semanas al año.
Los impuestos y las bonificaciones varían por comunidad autónoma y situación personal, y cambian con el tiempo. Verifica siempre los tipos aplicables antes de decidir.