Checklist antes de firmar las arras

Las arras son el momento en que la compra deja de ser reversible sin coste. A partir de ahí, retirarse tiene consecuencias económicas. Esta guía es una lista de comprobaciones prácticas y de cálculos que conviene tener hechos antes de firmar. No es asesoramiento legal: el contrato de arras y sus efectos deben revisarlos un abogado o tu asesor.

1. Antes de nada: el dinero

Comprueba que tienes el desembolso completo, no solo la señal:

• Entrada (la parte que el banco no financia).
• Impuesto de la compraventa y gastos de formalización.
• Reforma mínima, mudanza y suministros.
• Fondo de imprevistos después de firmar.

Si el desembolso total no cuadra, el problema aparecerá entre las arras y la escritura, cuando ya hay dinero comprometido.

2. Financiación: sensaciones no, papeles

• Tengo una oferta vinculante o, al menos, un análisis de riesgos favorecedor por escrito.
• Conozco el porcentaje que financia el banco y sobre qué valor: tasación o compraventa, el menor.
• Sé cuánto tarda mi entidad en formalizar y he pedido ese plazo por escrito.
• He calculado la cuota con un tipo medio punto superior al ofrecido.

3. Situación jurídica del inmueble

Documentos que se pueden pedir y revisar antes de firmar:

• Nota simple del Registro de la Propiedad: titularidad, superficie registral y cargas (hipotecas, embargos, servidumbres).
• Certificado de la comunidad sobre deudas y derramas aprobadas o previstas.
• Recibo del IBI y estado de pago.
• Certificado energético y, según el caso, licencia de primera ocupación o documentación equivalente.
• Catastro y su coincidencia con la realidad y con el Registro.
• Si está alquilada: contrato vigente y situación del inquilino.

Una discrepancia entre Registro, Catastro y lo que ves es motivo para parar y preguntar, no para firmar y confiar.

4. Estado real de la vivienda

• Instalación eléctrica, fontanería y calefacción: antigüedad y funcionamiento.
• Humedades, carpinterías y aislamiento.
• Obras pendientes en el edificio: fachada, ascensor, ITE.
• Presupuesto de reforma pedido a un profesional, no estimado a ojo.

5. El contrato de arras: qué leer con calma

Sin entrar en interpretación jurídica, estos son los puntos que siempre conviene tener claros y por escrito:

• Qué tipo de arras se firma y qué efectos tiene cada parte si no se cumple.
• Importe entregado y cómo se imputa al precio final.
• Plazo para la escritura y qué ocurre si se incumple por cualquiera de las partes.
• Qué pasa si el banco deniega la financiación: condición, plazo y consecuencias.
• Quién paga qué gastos.
• Situación de cargas y compromiso de entrega libre de ellas.
• Identidad y capacidad de quien firma como vendedor.

Cada una de esas cláusulas tiene consecuencias económicas. Revísalas con un profesional antes de firmar.

6. Plazos y calendario

Escribe en un calendario la fecha de arras, la fecha límite de escritura, los plazos del banco y las fechas de entrega de documentación. La mayoría de conflictos son problemas de calendario, no de mala fe.

7. Checklist final

• Tengo el desembolso completo calculado, con imprevistos.
• Tengo financiación por escrito y he probado un escenario de tipo más alto.
• He visto nota simple, certificado de comunidad e IBI.
• Sé qué derramas hay aprobadas o previstas.
• Tengo presupuesto de reforma de un profesional.
• Un profesional ha revisado el contrato de arras.
• El calendario de plazos está escrito y es realista.

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