¿Qué hay que revisar en un contrato de arras?

Que las partes y el inmueble estén bien identificados y coincidan con la nota simple, el precio y la forma de pago de la señal, los plazos y la fecha de escritura, cómo se trata la financiación, el tipo de arras y los efectos del incumplimiento, las cargas, el reparto de gastos y las condiciones de entrega. La revisión jurídica del documento corresponde a un profesional.

¿Ofrecéis un modelo o plantilla de contrato de arras?

No. No publicamos plantillas contractuales ni interpretamos cláusulas: la redacción concreta tiene consecuencias económicas y legales y debe prepararla o revisarla un profesional. Esta guía solo indica qué apartados leer y qué preguntar.

¿Qué pasa si el banco no concede la hipoteca después de firmar arras?

Depende de lo que diga el contrato y del caso. Por eso la cláusula de financiación es el punto que conviene revisar con un abogado antes de firmar, y por eso conviene pedir la oferta del banco antes de comprometer una señal.

¿En qué se diferencia esta guía de la checklist de arras?

La checklist recoge las comprobaciones y los cálculos previos a la firma (dinero, cargas, documentación, plazos). Esta guía recorre el documento en sí, apartado por apartado, para que sepas qué estás leyendo y qué preguntar.

¿Puedo firmar arras sin abogado?

Nada de lo que publicamos debe entenderse como recomendación de firmar sin revisión profesional. Es el momento en que la compra deja de ser reversible sin coste y las consecuencias dependen de la redacción concreta del contrato.

Qué revisar en un contrato de arras antes de firmar

Qué apartados conviene leer con calma en un contrato de arras: partes, identificación del inmueble, precio y forma de pago, plazos, condición de financiación, cargas, reparto de gastos y entrega.

Hazlo con números: ¿Cuánto se paga de impuestos y gastos al comprar?

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La [checklist antes de firmar las arras](/guias/checklist-antes-de-firmar-las-arras) cubre lo que hay que comprobar y calcular antes de llegar a la firma. Esta guía es el paso siguiente: qué apartados contiene el documento y qué preguntas hacerse al leer cada uno, para llegar a la revisión profesional con las dudas ya identificadas.

Aquí no hay plantillas ni modelos de contrato, ni interpretaciones legales. Los efectos de cada cláusula dependen de su redacción concreta y del caso: el contrato debe revisarlo un abogado o tu asesor antes de firmarlo. Lo que sigue es una lista de lectura, no un criterio jurídico.

1. Quién firma

Comprueba que quien vende es quien figura como titular y que firman todos los titulares. Casos frecuentes que conviene aclarar antes:

Varios propietarios, y solo aparece uno.
Firma un representante o apoderado: pregunta con qué poder y qué alcance.
Herencias en trámite, sociedades, o titularidad compartida tras una separación.
Por tu parte: si compráis dos personas, en qué proporción y a nombre de quién.

Si el nombre del vendedor no coincide con la nota simple, ese punto se resuelve antes de seguir leyendo.

2. Qué se vende exactamente

El inmueble debe quedar identificado sin margen de duda, y coincidir con la nota simple:

Referencia catastral y datos registrales.
Dirección completa con planta, puerta y escalera.
Anejos: plaza de garaje y trastero. Si están en el precio, deben estar en el contrato; si son fincas registrales independientes, suele afectar a la operación y al impuesto.
Si la vivienda se entrega con muebles o electrodomésticos, qué se queda por escrito.

3. Precio, señal y forma de pago

Precio total y cantidad que entregas como señal.
Cómo se paga: transferencia, cheque, fecha y a quién.
Si la señal se descuenta del precio final (lo habitual) y cómo se documenta el recibo.
Si hay pagos intermedios entre arras y escritura, con sus fechas.

Ten calculado el desembolso completo antes de firmar, no solo la señal: la [calculadora de gastos de compra](/calculadoras/gastos-de-compra-vivienda) reparte impuesto y gastos de formalización con tus cifras.

4. Plazos y fecha de escritura

Es el apartado que más conflictos genera, y casi siempre por calendario:

Fecha límite para firmar en notaría.
Qué ocurre si una de las partes no puede en esa fecha y si cabe prórroga.
Si el plazo es realista para tu banco: entre oferta vinculante, tasación y firma pasan semanas, y el plazo lo marca la entidad, no el vendedor.

Pregunta a tu banco cuánto tarda antes de aceptar una fecha, y deja margen.

5. La financiación

Es la cláusula con más consecuencias económicas para quien compra con hipoteca. Merece leerse literalmente y preguntar:

¿Se menciona que la compra depende de obtener financiación?
¿Con qué condiciones y en qué plazo?
¿Qué hay que acreditar si la entidad deniega el préstamo?

Cómo se interprete y qué efectos tenga depende de la redacción y del caso concreto: es exactamente el punto que debe revisar un profesional antes de firmar. No asumas un resultado por lo que has leído en un foro.

6. Tipo de arras y efectos del incumplimiento

Los contratos suelen indicar qué clase de arras se firma y qué pasa si una parte no cumple. Lee esa parte entera, en las dos direcciones: qué ocurre si te retiras tú y qué ocurre si se retira el vendedor. Si no entiendes un párrafo, subráyalo y pregúntalo; no es un formalismo, es dinero.

No damos aquí la consecuencia de cada tipo: depende de la redacción y de la ley aplicable, y es materia de asesoramiento profesional.

7. Situación jurídica y cargas

Declaración de que el inmueble está libre de cargas y arrendatarios, o detalle de las que existan.
Si hay una hipoteca inscrita del vendedor: cómo y cuándo se cancela, y quién paga la cancelación.
Si figura algún embargo, afección fiscal o anotación, cómo se resuelve antes de la escritura.
Estado de los pagos a la comunidad y si hay derramas aprobadas pendientes.

Contrasta todo esto con la [nota simple](/guias/como-leer-una-nota-simple) y con la [documentación de la comunidad](/guias/que-pedir-a-la-comunidad-de-propietarios), no solo con la declaración del contrato.

8. Reparto de gastos e impuestos

El contrato suele indicar qué gastos asume cada parte. Comprueba que el reparto que habéis hablado es el que está escrito, y que lo tienes presupuestado: notaría, registro, gestoría, impuesto de la compraventa, plusvalía municipal, cancelación de la hipoteca del vendedor y comisión de la agencia. Cualquier cifra concreta debe venir de un presupuesto, no de una estimación.

9. Entrega, estado y suministros

Fecha de entrega de llaves: normalmente en la escritura, pero confírmalo.
Estado en que se entrega la vivienda y qué ocurre si aparece un daño entre firma y entrega.
Quién paga suministros y comunidad hasta la entrega, y cómo se hacen los cambios de titularidad.
Si hay una visita previa a la firma para comprobar el estado.

10. Antes de firmar

Tengo el contrato por escrito y con tiempo para leerlo, no en el momento de la firma.
He contrastado partes, inmueble y cargas con la nota simple.
Mi banco conoce el plazo de escritura y lo considera viable.
Tengo presupuestado el desembolso total, no solo la señal.
Un abogado o asesor ha revisado el contrato completo. Este punto no es opcional: el resto de la lista sirve para llegar a esa revisión con las dudas ya localizadas.

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Preguntas frecuentes

¿Qué hay que revisar en un contrato de arras?: Que las partes y el inmueble estén bien identificados y coincidan con la nota simple, el precio y la forma de pago de la señal, los plazos y la fecha de escritura, cómo se trata la financiación, el tipo de arras y los efectos del incumplimiento, las cargas, el reparto de gastos y las condiciones de entrega. La revisión jurídica del documento corresponde a un profesional.
¿Ofrecéis un modelo o plantilla de contrato de arras?: No. No publicamos plantillas contractuales ni interpretamos cláusulas: la redacción concreta tiene consecuencias económicas y legales y debe prepararla o revisarla un profesional. Esta guía solo indica qué apartados leer y qué preguntar.
¿Qué pasa si el banco no concede la hipoteca después de firmar arras?: Depende de lo que diga el contrato y del caso. Por eso la cláusula de financiación es el punto que conviene revisar con un abogado antes de firmar, y por eso conviene pedir la oferta del banco antes de comprometer una señal.
¿En qué se diferencia esta guía de la checklist de arras?: La checklist recoge las comprobaciones y los cálculos previos a la firma (dinero, cargas, documentación, plazos). Esta guía recorre el documento en sí, apartado por apartado, para que sepas qué estás leyendo y qué preguntar.
¿Puedo firmar arras sin abogado?: Nada de lo que publicamos debe entenderse como recomendación de firmar sin revisión profesional. Es el momento en que la compra deja de ser reversible sin coste y las consecuencias dependen de la redacción concreta del contrato.

Los impuestos y las bonificaciones varían por comunidad autónoma y situación personal, y cambian con el tiempo. Verifica siempre los tipos aplicables antes de decidir.