Nuevos decretos de vivienda de octubre de 2026: qué cambia en alquiler, compra e inversión
En 30 segundos
Resumen práctico de los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026 publicados el 7 de octubre: prórrogas del alquiler, actualización de rentas y otras medidas que afectan al mercado de vivienda.
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El 7 de octubre de 2026 se publicaron en el BOE dos nuevos reales decretos-ley en materia de vivienda: el Real Decreto-ley 28/2026, centrado en la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, y el Real Decreto-ley 29/2026, con medidas sobre función social de la vivienda, oferta asequible, alquiler y fiscalidad.
El segundo entra en vigor con carácter general el 8 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 28/2026 fija su entrada en vigor para el 15 de noviembre de 2026. Al haberse disuelto las Cortes, ambas normas deberán someterse a convalidación por la Diputación Permanente del Congreso.
Qué cambia con el Real Decreto-ley 28/2026
La modificación más visible está en la duración de los contratos de alquiler de vivienda habitual.
Una vez transcurridos como mínimo cinco años de contrato, o siete años si el arrendador es una persona jurídica, el nuevo artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé prórrogas tácitas sucesivas por esos mismos plazos si ninguna de las partes comunica que no quiere continuar.
El preaviso que debe dar el arrendador pasa a ser de seis meses. El del arrendatario se mantiene en dos meses.
Esto hace especialmente importante revisar la fecha de vencimiento y los plazos de preaviso antes de analizar una vivienda destinada al alquiler. No basta con mirar la renta mensual: la duración contractual y las posibilidades de actualización también afectan a la flexibilidad futura del propietario.
Prórroga extraordinaria de hasta dos años en determinados contratos
El Real Decreto-ley 29/2026 establece una prórroga extraordinaria por anualidades y hasta un máximo de dos años adicionales para determinados contratos de vivienda habitual vigentes.
La norma exige, entre otras condiciones, que la persona arrendataria solicite la prórroga y que esté al corriente del pago del alquiler, además de haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
No todos los contratos entran automáticamente en esta medida. La fecha de finalización del periodo obligatorio o de las prórrogas previas y la coordinación con el nuevo artículo 10 de la LAU son relevantes.
Límite extraordinario a la actualización de la renta hasta final de 2027
Otra de las medidas con impacto directo en propietarios e inquilinos afecta a las actualizaciones anuales de renta que se produzcan entre la entrada en vigor del Real Decreto-ley 29/2026 y el 31 de diciembre de 2027.
Si la renta ya supera el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, la norma establece que no procede incremento.
En los demás casos, la actualización será la que resulte del nuevo pacto entre las partes y, si no existe pacto, no podrá superar el 2 %.
Para analizar una inversión de alquiler conviene por tanto separar dos cosas: la rentabilidad que obtendrías con la renta actual y la hipótesis de crecimiento futuro de esa renta. Introducir automáticamente subidas del 3 %, 4 % o 5 % cada año puede dejar de ser un escenario realista en determinados contratos.
Puedes probar distintos escenarios en la calculadora de rentabilidad de alquiler.
También cambia el marco del alquiler temporal
El Real Decreto-ley 29/2026 incorpora reglas específicas para el arrendamiento de vivienda temporal. Entre ellas, exige que el contrato indique de forma expresa la causa que justifica el desplazamiento temporal del arrendatario.
Esto es relevante para propietarios que comparan alquiler habitual, temporal o por habitaciones: no son modalidades intercambiables solo por cambiar el nombre del contrato. La finalidad y las circunstancias reales importan.
Si estás comparando modelos de explotación, revisa también la guía alquilar por habitaciones o el piso completo.
Cambios fiscales para propietarios
El Real Decreto-ley 29/2026 también modifica distintos incentivos fiscales ligados al alquiler residencial. El texto introduce nuevas reducciones sobre rendimientos netos positivos del alquiler en función del tipo de contrato, nivel de renta, ubicación, edad del arrendatario y otras circunstancias.
No hay un único porcentaje aplicable a todos los propietarios: las reducciones dependen del supuesto concreto y varias previsiones tienen fechas de efectos específicas.
Por eso, para valorar una inversión, CasaMetric mantiene el análisis económico separado del tratamiento fiscal personal. Primero calcula rentabilidad, cash-flow y gastos de explotación; después verifica con la norma vigente y, cuando proceda, con un asesor fiscal qué reducción puede corresponderte.
Qué significa para alguien que está pensando en comprar para alquilar
Los nuevos decretos no hacen que una inversión sea automáticamente buena o mala. Sí cambian algunas hipótesis que deberías usar al analizarla.
Por ejemplo, una vivienda puede parecer atractiva con una subida anual de renta agresiva, pero ofrecer una rentabilidad mucho más ajustada si mantienes la renta estable durante varios años. También puede cambiar el valor que das a la flexibilidad para recuperar la vivienda o renegociar el contrato.
Antes de comprar, compara al menos:
- rentabilidad con la renta actual;
- escenario conservador sin subida de renta;
- gastos recurrentes y vacancia;
- cuota hipotecaria y sensibilidad a tipos;
- duración y situación del contrato si la vivienda ya está alquilada.
La calculadora de rentabilidad permite empezar por esos números, y el producto de rentabilidad PRO añade escenarios y proyección a largo plazo.
¿Afecta también a quienes quieren comprar vivienda habitual?
La parte más directa de estos dos decretos está en el mercado del alquiler y en la vivienda asequible, pero el Real Decreto-ley 29/2026 contiene un paquete más amplio de medidas que puede influir en oferta, fiscalidad y comportamiento de grandes operadores.
Si estás comprando para vivir, no cambia la necesidad de calcular correctamente entrada, impuestos y financiación. Para eso puedes utilizar la calculadora de ahorro para comprar vivienda y la calculadora de gastos de compra.
Ojo con la convalidación
Un real decreto-ley entra en vigor conforme a lo previsto en su propio texto, pero necesita ser convalidado posteriormente. En este caso, al estar disueltas las Cortes, la convalidación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso.
Por eso esta guía refleja el texto publicado en el BOE a 8 de octubre de 2026. Si la situación normativa cambia, habrá que actualizar los cálculos y las conclusiones.
Fuentes oficiales
- Real Decreto-ley 28/2026 — BOE
- Real Decreto-ley 29/2026 — BOE
- Resumen de medidas de vivienda — La Moncloa
Esta guía resume las novedades con fines informativos y de cálculo. No sustituye asesoramiento jurídico o fiscal.
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Preguntas frecuentes
¿Cuándo entran en vigor los nuevos decretos de vivienda de octubre de 2026?+
El Real Decreto-ley 29/2026 entra en vigor con carácter general el 8 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 28/2026 fija su entrada en vigor para el 15 de noviembre de 2026.
¿Cuánto puede subir el alquiler con las nuevas medidas?+
Para actualizaciones comprendidas en el periodo previsto por el Real Decreto-ley 29/2026 hasta el 31 de diciembre de 2027, si la renta supera el límite máximo de referencia no procede incremento; en los demás casos, si no hay nuevo pacto, el incremento no puede superar el 2 %.
¿Todos los contratos de alquiler se prorrogan dos años automáticamente?+
No. La prórroga extraordinaria de hasta dos años tiene condiciones concretas, debe solicitarla el arrendatario y se coordina con las demás prórrogas previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Qué cambia en los contratos temporales?+
El Real Decreto-ley 29/2026 exige que los contratos de vivienda temporal indiquen expresamente la causa que motiva el desplazamiento temporal del arrendatario.
¿Los decretos ya son definitivos?+
Están publicados y entran en vigor según las fechas previstas en cada norma, pero los reales decretos-ley deben ser convalidados. Tras la disolución de las Cortes, esa función corresponde a la Diputación Permanente del Congreso.
Los impuestos y las bonificaciones varían por comunidad autónoma y situación personal, y cambian con el tiempo. Verifica siempre los tipos aplicables antes de decidir.