¿Cómo se calcula lo que me toca de una obra de la comunidad?

Pide el importe total aprobado y la cuota que corresponde a esa vivienda concreta, con el número de cuotas y sus fechas. La media del edificio no sirve, porque el reparto depende del coeficiente de participación de cada piso.

¿Cómo incorporo una derrama a la comparación entre dos pisos?

Reparte el importe pendiente entre los años que dure y suma ese gasto anual a la vivienda que lo tiene. Ten en cuenta también si la otra ya hizo la obra: en ese caso su precio incluye una mejora ya pagada.

¿Qué hago si la obra se ha debatido pero no está aprobada?

No la cuentes como coste cierto ni la ignores. Anótala como riesgo con una cuantía prudente y marcada como estimación, y pregunta en qué punto está el acuerdo y si hay presupuesto sobre la mesa.

¿Puede una derrama justificar bajar el precio?

Es una negociación entre las partes, y tener el importe, las cuotas y las fechas por escrito da una base concreta para plantearla. El acuerdo al que lleguéis debe quedar reflejado en el contrato y revisado por un profesional.

Obras y derramas en la comunidad: cómo meterlas en tus números

Cómo pasar de una obra aprobada o prevista en la comunidad a una cifra utilizable: importe, cuotas, calendario, efecto en el primer año y en la comparación entre pisos.

Hazlo con números: ¿Cuánto se paga de impuestos y gastos al comprar?

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Pedir las actas a la comunidad es el primer paso y está explicado en [qué pedir a la comunidad de propietarios](/guias/que-pedir-a-la-comunidad-de-propietarios). Esta guía trata del paso que casi nadie da: convertir lo que dicen esas actas en una cifra que entre en tu cálculo y en tu comparación entre viviendas.

Aviso importante: quién paga una derrama concreta y con qué criterio no es algo que se pueda afirmar de forma universal. Depende del acuerdo adoptado, de su fecha, de los estatutos de la comunidad, de la normativa aplicable y de lo que se pacte en el contrato. Cuando encuentres una derrama relevante, ese punto se revisa con un abogado y se deja por escrito. Aquí solo explicamos cómo tratarla económicamente.

1. Los tres estados de una obra

No todas las obras pesan igual en tus números. Clasifica lo que encuentres:

Aprobada con importe y cuotas fijadas. Es un dato, no una hipótesis: hay acuerdo, presupuesto y calendario. Entra en tu cálculo con su importe.
Debatida o prevista, sin aprobar. No tiene importe firme. No la sumes como cierta, pero tampoco la ignores: trátala como riesgo con una cuantía prudente y anota que es una estimación.
Necesaria y no tratada. Nadie la ha propuesto, pero se ve: fachada deteriorada, cubierta con humedades, ascensor antiguo, portal sin adaptar. Es lo más difícil de valorar y lo que más sorprende después.

2. Preguntas que convierten un acta en una cifra

Para cada obra relevante, pide por escrito:

Importe total aprobado y, si existe, presupuesto de la empresa.
Cuota que corresponde a esa vivienda, no la media del edificio.
Número de cuotas, importe de cada una y fechas.
Si hay financiación de la comunidad y qué coste tiene.
Si el importe es cerrado o una previsión revisable.
Qué parte está ya cobrada y qué parte queda pendiente.
Si hay subvención solicitada y qué ocurre si no se concede.

Sin la cuota que toca a la vivienda concreta y su calendario, no tienes un número: tienes una intuición.

3. Dónde encaja cada tipo de gasto

Al comprar, una derrama puede caer en tres sitios distintos de tu cálculo, y mezclarlos deforma la decisión:

Desembolso inicial, si hay una parte que se paga al comprar o poco después. Compite con la entrada y los impuestos: súmalo al ahorro que necesitas, no a los gastos mensuales.
Primer año, si las cuotas se reparten en meses. Aquí se nota junto a la comunidad ordinaria, el IBI y los seguros, como en la guía de [gastos recurrentes del primer año](/guias/gastos-recurrentes-primer-ano-vivienda).
Años siguientes, si el calendario es largo. Anótalo con su fecha final: es un gasto temporal, no permanente, y conviene no confundirlo con la cuota ordinaria.

Con la [calculadora de gastos de compra](/calculadoras/gastos-de-compra-vivienda) puedes ver si el desembolso inicial sigue cuadrando cuando añades la parte que se paga de entrada.

4. Cómo usarlo al comparar dos pisos

Una derrama cambia comparativas enteras. Para que la comparación sea honesta:

Reparte la derrama pendiente entre los años que dure y suma ese importe anual al gasto de cada vivienda.
Si una de las dos tiene una obra pendiente y la otra acaba de hacerla, la segunda ya la pagó: parte de su precio incorpora una mejora que la primera no tiene.
Mira para qué es la obra: una fachada con aislamiento o el cambio de una caldera pueden reducir el consumo después; un litigio o una reparación por deterioro, no.
Convierte la cifra en algo comparable: cuántas cuotas de hipoteca equivale. Es la forma más rápida de ver si la diferencia de precio entre dos pisos es real.

5. Negociar con un dato, no con una sensación

Si aparece una derrama aprobada, tienes un argumento concreto para la negociación: importe, cuotas y fechas. Puede resolverse ajustando el precio, repartiendo el coste o dejando claro por escrito quién paga cada cuota pendiente. Cualquiera de esas salidas se refleja en el contrato, y es el momento de que un profesional la redacte y compruebe. Un acuerdo verbal sobre una derrama no es un acuerdo.

6. Reserva para lo que no está aprobado

Ninguna comunidad avisa con años de antelación de la obra siguiente. Sin inventar porcentajes de mercado, hay una forma prudente de tratarlo: decide tú una reserva anual para gastos del edificio, revísala a la vista del estado real (antigüedad, ascensor, cubierta, fachada, instalaciones) y del fondo de reserva que la comunidad ya tenga. Una reserva explícita y pequeña envejece mucho mejor que un cero.

7. Resumen del método

Pide actas, derramas aprobadas y certificado de estar al corriente.
Clasifica cada obra: aprobada, prevista o solo necesaria.
Consigue importe, cuota de esa vivienda, número de cuotas y fechas.
Coloca cada parte en el desembolso inicial, en el primer año o en los siguientes.
Súmalo a la comparación entre viviendas, en euros al año.
Lleva la derrama al contrato por escrito, con revisión profesional.
Deja una reserva propia para lo que todavía no está aprobado.

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Comparar pisos con derramas y gastos recurrentes Gastos de compra de una vivienda: obra nueva y segunda mano (gratis)

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Preguntas frecuentes

¿Quién paga una derrama aprobada antes de comprar el piso?: No puede responderse de forma general: depende del acuerdo concreto, de su fecha, de los estatutos, de la normativa aplicable y de lo que se pacte en el contrato de compraventa. Es un punto que conviene revisar con un abogado y dejar por escrito antes de firmar.
¿Cómo se calcula lo que me toca de una obra de la comunidad?: Pide el importe total aprobado y la cuota que corresponde a esa vivienda concreta, con el número de cuotas y sus fechas. La media del edificio no sirve, porque el reparto depende del coeficiente de participación de cada piso.
¿Cómo incorporo una derrama a la comparación entre dos pisos?: Reparte el importe pendiente entre los años que dure y suma ese gasto anual a la vivienda que lo tiene. Ten en cuenta también si la otra ya hizo la obra: en ese caso su precio incluye una mejora ya pagada.
¿Qué hago si la obra se ha debatido pero no está aprobada?: No la cuentes como coste cierto ni la ignores. Anótala como riesgo con una cuantía prudente y marcada como estimación, y pregunta en qué punto está el acuerdo y si hay presupuesto sobre la mesa.
¿Puede una derrama justificar bajar el precio?: Es una negociación entre las partes, y tener el importe, las cuotas y las fechas por escrito da una base concreta para plantearla. El acuerdo al que lleguéis debe quedar reflejado en el contrato y revisado por un profesional.

Los impuestos y las bonificaciones varían por comunidad autónoma y situación personal, y cambian con el tiempo. Verifica siempre los tipos aplicables antes de decidir.