Qué pedir a la comunidad de propietarios antes de comprar
Documentos concretos que conviene pedir al administrador de la finca antes de firmar arras: actas, derramas aprobadas, cuota, estado del edificio y certificado de estar al corriente.
Hazlo con números: ¿Cuánto se paga de impuestos y gastos al comprar?
Calcularlo gratisUn piso puede estar impecable por dentro y tener una obra de fachada aprobada que multiplique tu gasto del primer año. Esa información no está en el anuncio: está en las actas de la comunidad. Pedirla es gratis y se hace antes de firmar arras, no después.
Esta guía es una lista de comprobación práctica. No es asesoramiento jurídico: la interpretación de un acuerdo concreto o de una deuda pendiente corresponde a un profesional.
1. Los cinco documentos que conviene pedir
- Actas de las juntas de los últimos años, ordinarias y extraordinarias. Ahí aparecen las obras aprobadas, las que se debatieron y no se aprobaron, los litigios y el tono de la comunidad.
- Derramas aprobadas o previstas, con importe total, número de cuotas y fechas. Una derrama aprobada antes de tu compra puede seguir asociada al piso.
- Cuota ordinaria vigente y a qué da derecho: portería, limpieza, ascensor, jardín, piscina, seguro del edificio.
- Certificado de estar al corriente de pago de la vivienda que quieres comprar, firmado por el administrador. Sin él no sabes si heredas una deuda.
- Presupuesto y cuentas del último ejercicio, más el fondo de reserva. Una comunidad sin fondo suele resolver los imprevistos con derramas.
2. Preguntas sobre el estado del edificio
- ¿Hay Inspección Técnica del Edificio o Informe de Evaluación del Edificio, y qué dice? La obligación y el nombre cambian según municipio y antigüedad: conviene preguntar en el ayuntamiento.
- ¿Se ha revisado la fachada, la cubierta, las bajantes o la instalación eléctrica común en los últimos años?
- ¿Hay humedades o filtraciones reconocidas en actas? Si aparecen repetidas varias juntas, es un problema abierto.
- ¿El ascensor cumple la normativa vigente y hay adaptación pendiente?
- ¿Existen elementos con mantenimiento caro: piscina, garaje con ventilación forzada, zonas verdes, seguridad?
3. Señales que conviene mirar dos veces
- Actas donde se aprueba una obra "pendiente de presupuesto": el importe llegará después.
- Alta morosidad: las cuotas de quien no paga las adelanta el resto.
- Cambios frecuentes de administrador o de presidente.
- Obras ejecutadas sin acuerdo en acta.
- Un piso vendido con prisa justo después de una junta extraordinaria.
4. Cómo se traduce esto a dinero
Con los datos anteriores ya puedes convertir la comunidad en dos cifras comparables entre viviendas:
- Gasto recurrente anual = cuota mensual x 12 (más seguro del edificio si se factura aparte).
- Compromiso pendiente = importe de derramas aprobadas que te corresponda, según lo que digan las actas y el contrato.
Compara siempre pisos con la misma regla: precio más gasto recurrente anual más compromisos pendientes. Dos pisos al mismo precio pueden diferir en miles de euros solo por aquí.
5. Cuándo pedirlo
Antes de firmar arras. Es el momento en el que todavía puedes negociar el precio, repartir el coste de una derrama o retirarte sin penalización. Si el vendedor o la agencia retrasan la documentación hasta después de la señal, eso también es información.
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Preguntas frecuentes
- ¿Puedo pedir las actas si todavía no soy propietario?
- Se solicitan a través del vendedor, que sí es propietario, o del administrador con autorización del vendedor. Lo habitual es pedirlas como condición antes de firmar arras.
- ¿Heredo las deudas del vendedor con la comunidad?
- La normativa de propiedad horizontal establece que la vivienda responde de determinadas cantidades pendientes, por eso se pide el certificado de estar al corriente. El alcance exacto depende del caso y conviene revisarlo con un profesional antes de firmar.
- ¿Quién paga una derrama aprobada antes de la compra?
- Depende de cuándo se aprobó, de cómo esté redactado el acuerdo y de lo que se pacte en el contrato. Es uno de los puntos que conviene dejar por escrito en las arras.
- ¿Cuánto cuesta una derrama de fachada?
- No damos cifras medias porque dependen del edificio, la superficie, la ciudad y las ayudas aplicables. Pide el presupuesto real aprobado en acta y el reparto por coeficiente.
- ¿Y si la comunidad no tiene administrador profesional?
- Entonces la documentación está en manos del presidente. Pide igualmente actas, cuentas y estado de pagos por escrito; la falta de registros ordenados es en sí misma un dato a valorar.
Los impuestos y las bonificaciones varían por comunidad autónoma y situación personal, y cambian con el tiempo. Verifica siempre los tipos aplicables antes de decidir.