Gastos al vender una vivienda: qué se paga y qué hay que consultar
Lista ordenada de los gastos que aparecen al vender una vivienda en España, separando los importes que puedes pedir por escrito de los conceptos fiscales que requieren revisión profesional.
Hazlo con números: ¿Cuánto me cuesta tenerla vacía en lugar de alquilarla?
Calcularlo gratisAl vender, el precio de la escritura no es el dinero que llega a tu cuenta. Entre medias hay gastos de la operación y conceptos fiscales. Los primeros se pueden pedir por escrito y sumar; los segundos dependen de tu situación personal, de fechas y de reglas que cambian, y no los vamos a cuantificar aquí. Esta guía separa las dos cosas para que sepas qué puedes calcular tú y qué tienes que preguntar. No es asesoramiento fiscal ni legal.
1. Gastos de la operación: pídelos por escrito
Son los que puedes convertir en una cifra antes de firmar nada, porque alguien te los presupuesta:
- Certificado de eficiencia energética: obligatorio para comercializar. Lo presupuesta un técnico.
- Nota simple del Registro para comprobar el estado de la finca y las cargas inscritas.
- Certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios, que emite el administrador.
- Cancelación registral de la hipoteca, si queda una inscrita: notaría, gestoría y registro. Pide presupuesto por separado; a veces la entidad ofrece la gestión.
- Comisión de la inmobiliaria, si intermedia: figura en el contrato de encargo, con su porcentaje y su base de cálculo.
- Notaría de la venta: la práctica habitual es que el vendedor pague la matriz y el comprador las copias, salvo pacto distinto. Aquí manda lo que se pacte.
- Documentación pendiente: licencias, cédulas o certificados que pida el comprador o su banco.
Todos estos conceptos tienen algo en común: existe un presupuesto o un contrato donde consta el importe. No hay nada que estimar.
2. Conceptos fiscales: para revisión profesional
Aquí es donde se cometen los errores, y donde no vamos a dar cifras porque dependen de tu caso concreto:
- Tributación de la ganancia obtenida en la venta, en tu declaración de la renta. El cálculo del resultado, los gastos e inversiones que pueden tenerse en cuenta, las reducciones o exenciones que puedan corresponder (por reinversión, por edad u otras) y los plazos dependen de tu situación personal y de la normativa aplicable en el momento.
- Impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos (plusvalía municipal): lo gestiona el ayuntamiento. La forma de determinarlo, los coeficientes y los plazos de presentación se fijan por norma y por ordenanza municipal, y han cambiado en los últimos años.
- Situaciones especiales: herencias, donaciones previas, no residentes, viviendas afectas a actividad económica, cotitularidad, divorcio o separación. Cada una tiene reglas propias.
Lo razonable es pedir una revisión con tu asesor antes de firmar arras, no después, porque el resultado puede cambiar la decisión o el calendario de la venta.
3. Qué documentación conviene reunir antes
Cuanto antes la tengas, menos se alarga la venta:
- Nota simple actualizada de la finca.
- Escritura de compra y, si la hubo, de la hipoteca.
- Últimos recibos de IBI, comunidad y suministros.
- Certificado de la comunidad y estatutos, más las últimas actas si hay derramas aprobadas.
- Certificado energético en vigor.
- Justificantes de inversiones y mejoras realizadas, con facturas. Son los documentos que tu asesor te pedirá.
La guía de cómo leer una nota simple explica qué mirar en el punto 1, y la de gastos recurrentes qué recibos importan.
4. Cómo calcular lo que te queda, sin inventar impuestos
El orden que funciona:
dinero que recibes = precio - deuda hipotecaria pendiente - gastos de la operación - importes fiscales que te confirme tu asesor
Los dos primeros bloques los sabes con exactitud: el saldo pendiente te lo da tu entidad y los gastos, sus presupuestos. Deja el tercer bloque como una casilla que rellenas cuando tengas la respuesta profesional, en lugar de estimarla con un porcentaje sacado de internet.
5. Si dudas entre vender o mantener alquilada
Es una decisión con dos partes. Lo que puede calcularse: cuánto deja la vivienda al año alquilada, cuánto cuesta tenerla vacía y cuánto dinero libera una venta después de gastos. Lo que no: qué hará el precio en el futuro. La calculadora de vivienda vacía o alquilada resuelve la primera parte con tus importes; la segunda no la resuelve nadie con una fórmula, y aquí no la vamos a insinuar.
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Preguntas frecuentes
- ¿Qué gastos paga el vendedor de una vivienda?
- Habitualmente el certificado energético, la nota simple, el certificado de la comunidad, la cancelación registral de la hipoteca si queda inscrita, la comisión de la inmobiliaria si interviene y la parte de notaría que se pacte. Todos son presupuestables por escrito.
- ¿Cuánto se paga de impuestos al vender una vivienda?
- No damos una cifra ni un porcentaje: la tributación de la ganancia y la plusvalía municipal dependen de tu situación personal, de las fechas, de la normativa aplicable y de la ordenanza del municipio. Es una consulta para un asesor fiscal.
- ¿Cuándo conviene consultar al asesor?
- Antes de firmar arras. El resultado fiscal puede afectar a la decisión y al calendario de la venta, y algunos supuestos tienen plazos concretos que conviene conocer antes de comprometerse.
- ¿Quién paga la plusvalía municipal?
- Es un impuesto municipal vinculado a la transmisión, y su gestión corresponde al ayuntamiento del inmueble. Cómo se determina y quién lo presenta en cada caso hay que confirmarlo con el propio ayuntamiento o con un profesional.
- ¿Puedo calcular lo que me queda de la venta?
- Sí, con los bloques ciertos: precio menos deuda pendiente menos gastos presupuestados. Deja los importes fiscales como una casilla pendiente hasta que te los confirme un profesional, en lugar de estimarlos.
Los impuestos y las bonificaciones varían por comunidad autónoma y situación personal, y cambian con el tiempo. Verifica siempre los tipos aplicables antes de decidir.