Cash-flow inmobiliario: el número que dice si puedes sostener la compra
Qué es el cash-flow de un piso alquilado, cómo calcularlo restando cuota, gastos y vacancia al alquiler, y por qué decide si puedes sostener la compra.
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Llévalo a tus números
Calcular la rentabilidad del alquilerVer herramienta PRO de pago únicoGuía relacionada: Rentabilidad de un alquiler: bruta, neta y cash-on-cashQué es
El cash-flow es el dinero que queda cada mes después de pagar la cuota de la hipoteca y todos los gastos de la vivienda. Puede ser positivo, neutro o negativo.
Cálculo
cash-flow mensual = (alquiler x (1 - vacancia)) - (gastos operativos / 12) - cuota de hipoteca
Por qué una rentabilidad buena puede dar cash-flow negativo
La rentabilidad neta simple no depende del plazo de la hipoteca; el cash-flow sí. Con el mismo precio y el mismo alquiler, un plazo de 20 años puede dar cash-flow negativo y uno de 30 positivo, aunque el coste total de intereses sea mayor.
Qué hacer si sale negativo
- Aumentar la entrada, si eso no te deja sin colchón.
- Revisar el plazo y el tipo con otra entidad.
- Recalcular el alquiler con datos reales de la zona, no con el que te dijo el vendedor.
- Descartar la operación. Es una opción válida.
Colchón mínimo
Un cash-flow ligeramente positivo no cubre una caldera rota ni tres meses vacío. Reserva un fondo específico por vivienda antes de considerar la operación sostenible.
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