La tasación sale por debajo del precio: qué significa y qué opciones tienes
Qué ocurre cuando la tasación de la vivienda es inferior al precio pactado, cómo afecta al dinero que tienes que aportar y qué salidas reales existen. Con el cálculo exacto de la diferencia.
Es uno de los sustos más frecuentes de una compra: has pactado el precio, has firmado arras y la tasación llega por debajo. La operación no se cae automáticamente, pero cambia una cifra crítica: el dinero que tienes que poner tú.
Esta guía explica el mecanismo aritmético y las opciones habituales. No es asesoramiento legal ni financiero, y no describe la política de ninguna entidad concreta.
Por qué la tasación manda sobre el importe financiado
El importe de la hipoteca se calcula habitualmente sobre el menor entre el valor de tasación y el precio de compraventa. Si tasa por encima del precio, no ganas nada: se usa el precio. Si tasa por debajo, el porcentaje se aplica sobre una cifra menor, y la diferencia la pones tú.
Con un porcentaje de financiación f, un precio P y una tasación T inferior:
préstamo = f x T · aportación = P - f x T + impuestos y gastos
El número concreto
Supón 200.000 € de precio, financiación del 80 % y tasación de 185.000 €:
- Esperabas: 80 % de 200.000 = 160.000 € de préstamo y 40.000 € de entrada.
- Con la tasación: 80 % de 185.000 = 148.000 € de préstamo.
- Tu aportación pasa de 40.000 a 52.000 €, 12.000 € más. Y eso antes de impuestos y gastos, que se calculan sobre el precio de compraventa, no sobre la tasación.
La regla rápida: por cada euro que la tasación baje del precio, tu aportación sube el porcentaje financiado de ese euro (en el ejemplo, 0,80 €). Recalcula tu desembolso completo en la [calculadora de ahorro para comprar](/calculadoras/ahorro-para-comprar-vivienda) poniendo la cifra que salga de la tasación.
Ojo: los impuestos no bajan con la tasación
Una confusión habitual. El ITP y el resto de gastos se liquidan sobre la base que corresponda a la compraventa, no sobre el valor de tasación. Que la tasación sea baja no abarata los impuestos de la compra.
Qué opciones hay, en la práctica
- Aportar la diferencia. La más directa si tienes colchón. Comprueba que después de la firma te queda margen: cuentas, mudanza, reforma mínima, imprevistos.
- Renegociar el precio con la parte vendedora. La tasación es un argumento objetivo, hecho por un tercero homologado. Si el precio baja hasta la tasación, la aritmética vuelve a cuadrar y además pagas menos impuestos.
- Revisar la propia tasación. Es un informe técnico y puede contener errores: superficie, referencia catastral, estado, comparables poco adecuados. Lee el informe completo. Existen mecanismos para reclamar y, en su caso, encargar una segunda tasación a otra sociedad homologada, normalmente a tu costa. Comprueba antes qué tasaciones acepta la entidad con la que trabajas.
- Reducir el importe que necesitas. Ajustar la reforma prevista, retrasar compras, o usar un plazo distinto si lo que falla es la cuota y no la entrada.
- No seguir adelante. Es una opción legítima, pero aquí entra el contrato: las consecuencias de no firmar dependen de lo que hayáis pactado en las arras. Si estás en esa situación, revísalo con un profesional antes de decidir.
Cómo reducir el riesgo antes de firmar arras
- Pide una estimación de valor antes de comprometerte, no después.
- Deja por escrito en el contrato qué ocurre si la financiación no se obtiene en las condiciones previstas. Es un punto que se negocia; qué redacción es válida en tu caso es una cuestión legal y conviene revisarla con un profesional.
- Ten calculado tu desembolso con un margen, no al céntimo.
- Si la vivienda necesita obra, ten en cuenta que la reforma no se financia con la hipoteca de compra: compárala con el descuento que consigues en la [calculadora de reforma frente a descuento](/calculadoras/reforma-o-descuento).
Qué no es una tasación
No es el precio de mercado garantizado, no es una inspección técnica del estado de la vivienda ni una revisión de su situación jurídica. Para eso están otras comprobaciones: nota simple, revisión técnica y la [checklist antes de firmar las arras](/guias/checklist-antes-de-firmar-las-arras).
Una tasación baja es información, no una sentencia: te dice que el precio pactado y el valor del informe no coinciden. Lo que decidas con ese dato depende de tu ahorro, de tu margen y de lo que hayas firmado.
Pago único, acceso inmediato y sin suscripción.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio de compra?
- El importe financiado se calcula habitualmente sobre el menor entre tasación y precio, así que el préstamo baja y tienes que aportar la diferencia. La operación no se anula por sí sola: cambia el dinero que necesitas poner.
- ¿Cuánto dinero más necesito?
- Por cada euro que la tasación queda por debajo del precio, tu aportación sube el porcentaje financiado de ese euro. Con un 80 % de financiación y 15.000 € de diferencia, son 12.000 € más de aportación.
- ¿Bajan los impuestos si la tasación es baja?
- No. Los impuestos y gastos de la compra se liquidan sobre la base que corresponde a la compraventa, no sobre el valor de tasación.
- ¿Se puede reclamar una tasación?
- El informe puede contener errores de superficie, estado o comparables, y existen mecanismos para reclamar o encargar una segunda tasación a otra sociedad homologada, normalmente a tu costa. Comprueba antes qué tasaciones acepta tu entidad.
- ¿Puedo echarme atrás sin perder las arras?
- Depende de lo que hayáis pactado en el contrato. Es una cuestión legal concreta: revísala con un profesional antes de tomar la decisión.
Los impuestos y las bonificaciones varían por comunidad autónoma y situación personal, y cambian con el tiempo. Verifica siempre los tipos aplicables antes de decidir.